가로주택정비사업이란?
소규모주택정비사업 중 하나로, 소규모주택정비사업은 노후, 불량건축물의 밀집 등 일정 요건에 해당하는 경우에 가로구역에서 시행하는 사업을 말하며, 가로주택정비사업은 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.
* 가로구역(街路區域): 도로로 둘러쌓인 지역
쉽게 생각하면 아파트 주변의 도로는 그대로 놔두고 그 안의 단지들만 새로이 부수고 짓는 것이라고 생각하면 된다.
주변 도로가 공사를 위한 한계선이라고 보고 그 안에서 전체 또는 일부를 정비하는 것이다.
<가로주택정비사업을 위해 필요한 요건>
1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 가로구역
* 통과도로(폭 4미터 이하 도로는 제외)가 없어야 함
2. 노후·불량건출물의 수가 전체 건축물 수의 2/3이상
3. 기존주택 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택+공동주택이 같이 있는 경우) 이상
※ 해당 구역이 가로주택정비사업이 가능한지 확인하기 위한 방법
LH에서 제공하는 사이트로 위 사이트를 들어가서, 아래 좌측 아래 사업시행구역 설정을 눌러준다.
이후 직접그려선택을 하여 지도상에 확인하고자하는 구역을 지정하면 좌측의 면적과, 주택수, 노후도를 한 번에 쉽게 확인할 수 있다.
가로주택정비사업 절차
재건축, 재개발과는 다르게 정비기본계획 ~ 조합설립 추진위원회 절차가 생략이 된다.
o 조합설립인가
- 토지등소유자의 4/5(80%)이상 및 토지면적의 2/3(66.7%) 이상 동의
- 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의
- 공동주택 외에는 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2(50%) 이상의 토지등소유자의 동의
여기서 하나, 추진위원회가 없다고는 하나 누군가가 조합설립을 위한 동의서를 징구받아야 하는것이 아닌가 하는 의문이 드는데, 결국 절차상에 의무적으로만 없다 뿐이지 누군가가 추진위원회로서 조합설립을 위한 동의서를 징구 받는다.
이후, 사업시행인가 전에 시공사를 선정하고 건축심의를 받는 것은 재개발, 재건축과 동일한 절차를 수행한다.
o 사업시행인가
- 재개발, 재건축과 다르게 관리처분인가를 동시에 진행
- 주택 규모는 제2종일반주거지역 내인 경우 층수는 7층이하로 하되, 자치구 건축심의를 거쳐 전체 7층이 아닌 평균층수 7층이하로 할 수 있고, 임대주택을 건설시에는 15층까지 건설할 수 있음.
절차는 상당히 간소화되어 있어서 딱히 설명할 것은 없고, 기타 사항은 아래 재개발, 재건축 절차를 보면 될 것 같다
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앞선 포스팅에서 재개발, 재건축의 차이점에 대해서 알아보았다. 부린이를 위한 재개발, 재건축 차이점 정리!! 신축 아파트를 가지고 싶은데, 청약의 문은 높기만 하고 그 대체로 요새 많이들 투
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가로주택정비사업 장, 단점
o 장점
- 앞의 절차를 봐도 알 수 있듯이, 조합이 설립되고 나면 절차가 많지 않기 때문에 진행속도가 재개발, 재건축에 비해서 상당히 빠르다. 특히, 가로주택정비사업은 재개발지정이 해제되고 난 이후에 추진되는 경우도 많다. 여러개의 단지들이 모여서는 동의율이 안되었건, 여러 문제로 인해사 안되었지만 따로 떼어서 가로구역내에서는 희망하는 사람들이 많이 있기 때문에 빠르게 진행될 수 있다.
- 소규모로 진행되기 때문에 일반분양수가 30세대를 넘지 않을 경우 분양가상한제에 적용되지 않고, 재당첨제한이나 실거주의무, 초과이익환수, 조합원지위양도 등의 규제가 없다.
- 적은 투자금으로 투자가 가능하다.
o 단점
- 재개발, 재건축에 비해 시세상승이 더디고, 향후 가치가 높지 않다. 기본적으로 도로 내에 소규모로 아파트만 허물고 새로 짓는 것인데, 재건축의 경우에는 단지 세대별로 차이가 있겠지만 커뮤니티 시설이 추가되기도 하고 공원도 조성하는 등의 행위가 가능한데, 가로주택정비사업은 워낙 면적과 규모가 작다보니 그러한 것이 어려운 점이 있다. 즉, 인프라나 기반시설이 좋지 못하기 때문에 대단지로 정비하는 것과는 차이가 있을 수 밖에 없다. (하지만, 입지가 좋은 곳이라면 신축 아파트인 것만으로도 충분히 시세 상승 가능)
- 층수가 15층으로 제한되어 있어서 요즘 흔히 보는 고층아파트의 느낌은 가질 수 없고, 앞에서 얘기했듯 단지규모가 작다. 이로 인해 주차대수도 늘리기는 하지만 제한적이다.
이렇게 가로주택정비사업의 절차와 장, 단점을 알아보았는데, 30세대에서 통상 100세대 정도로 이루어지는 사업이기 때문에 마음이 맞고 의기투합이 잘되면 더할나위없이 빠른속도로 진행될 수 있지만, 몇명의 반대인원만 있어도 진행이 어려울 수 있기 때문에 초기에 동의율이 어떻게 되는지 확인 후에 투자를 해야한다.
그리고, 워낙 세대수가 적기 때문에 조합이 설립되고 진행되는 과정에서는 매물을 구하는 것 자체가 어렵다.
마지막으로, 재개발, 재건축과 마찬가지로 권리산정기준일이 있으니 이를 잘 확인하고 조합원 입주권을 못받는 상황이 없도록 해야한다. 가로주택정비사업은 조합설립일이 권리산정기준일이다.
(권리산정기준일이 매수를 못하는 것이 아니고, 해당일자 이후에 신축 빌라를 분양받거나, 해당일자 이후에 분할된 필지를 매수하는 경우 조합원입주권을 받지 못하고 현금청산을 당하게 된다.)
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