도시형 생활주택이란?(장, 단점 및 오피스텔과 비교)

도시형 생활주택에 대해서 한 번 알아보았다.

 

 

 

도시형 생활주택의 뜻

도시형 생활주택이라고 하는 것은 2009년부터 1~2인 가구가 늘어나면서 주거 안정을 위하여 시행된 주거형태로, 1세대당 주거 전용면적 85m² 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성되며, 3가지 형태가 있다.

 

단지형 연립주택, 다세대주택과 원룸형 주택이다.

 

연립주택과 다세대주택의 의미는 이전에 한 번 다룬 적이 있기 때문에 참고하면 될 것 같다.

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원룸형 주택의 경우는 아래 요건을 모두 충족하는 공동주택을 말한다.

 - 세대별 주거전용면적은 50m² 이하

 - 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌 설치

 - 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것.(욕실 1 + 침실 1)

   (다만, 전용면적 30m² 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성 가능)

 - 지하층에는 세대 설치 X

 

 

위 사항은 정부에서 원룸형 도시형 생활주택을 소형 도시형 생활주택으로 명칭을 바꾸고, 주거 전용면적을 60m²이하로, 그리고 세대별로 최대 욕실 1 + 침실 3까지 공간을 분리할 수 있도록 완화한다고 발표하였다.

출처: 국토교통부

 

 

 

 

 

도시형 생활주택의 특징(장, 단점)

도시형 생활주택의 경우에는 주택법에 적용을 받는 하나의 주택으로, 매수 ~ 매도하는 일련의 과정은 일반적인 주택과 동일하게 적용을 받는다고 생각하면 된다.

 

따라서, 도시형 생활주택을 1채 보유하게 되면 1주택자가 되고, 만약 1주택자가 조정지역의 도시형 생활주택을 추가로 매수(2주택자)할 경우에는 이에 따른 취득세 8%가 부과되게 된다.

※ 전용면적 20m² 이하인 경우에는 주택 수 미포함(다만 이것도 2채 이상은 주택 수 포함)

 

또한, 국가에서 건설을 위해 적용받는 여러 규제들을 완화해주어서 분양 ~ 공사까지 신속하게 진행될 수 있으나, 이에 따라 동별 간격이 좁아서 일조권이 침해받는다거나 도로와 너무 인접해서 소음문제가 있다거나 하는 등의 문제가 있을 수 있다.

 

그 외 특징을 포함해서 도시형 생활주택의 장, 단점을 정리해보면

 

 

<장점>

 - 청약통장 불필요, 재당첨 제한 없음

 - 전용률 높음(세대당 전용면적 넓음)

 - 발코니 확장 가능

 - 도시에 공급되기 때문에 입지 좋음(역세권)

 

<단점>

 - 주택 수 포함

 - 주차공간 부족(세대당 0.5 ~ 0.6대 정도)

 - 편의 및 커뮤니티 시설 부족

 - 소음 및 일조권 보장 X

 

 

정리하면, 많은 규제들을 완화해준 만큼 건설하는데 있어서, 주차대수나 도로와의 거리 등 거주자를 위한 배려나 편의 측면에서는 다소 미흡한 모습을 보이지만, 취득하는데 조건이 까다롭지 않고 상대적으로 좋은 입지에 싼 가격으로 주택을 소유할 수 있다는 점이 특징이다.

 

 

 

 

 

 

도시형 생활주택 vs 오피스텔

그렇다면, 이 원룸형 도시형 생활주택은 말만 들어서는 오피스텔과 별로 차이가 없어 보이는데 어떠한 차이가 있을까?

 

도시형 생활주택은 주택법에 적용을 받아 주택으로 인정이 되지만, 오피스텔은 건축법에 적용을 받아 주택으로 인정되지 않는다.

 

단, 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔로 사용하고 거주자가 전입신고를 할 경우 세법상 주택 수에 포함된다.

 

이 사항이 어찌보면 투자자에게 있어서는 가장 큰 차이점이라고 해도 무방할 정도이기 때문에, 청약이나 매수를 하기 전에 도시형 생활주택인지 오피스텔인지를 명확하게 확인하고 접근을 하고 이에 따른 세금도 잘 확인해야 한다.

 

이에 따라, 도시형 생활주택은 취득 시 일반 주택 취득과 동일한 세율을 적용하지만, 오피스텔은 4.6%를 적용한다.

 

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그리고 위의, 도시형 생활주택의 특징을 보면 오피스텔과 상반되는 점들이 있다.

 

도시형 생활주택의 경우 앞에서 얘기했듯, 전용률이 높은데 보통 70~80%가 되고 오피스텔은 50~60%정도가 된다.

 

즉, 만약 두 주택 모두 공급면적이 20평이라고 가정하면, 도시형 생활주택은 전용면적인 14~16평이 되나 오피스텔은 10~12평 정도밖에 되지 않는 것이다.

 

이 이유는, 오피스텔의 경우에는 여러 부대시설이 설비되어 있어 이 부분이 면적을 차지하기 때문에 전용면적을 크게 설계할 수 없지만, 도시형생활주택의 경우에는 그러한 부대시설이 없는 대신 세대당 실 평수는 넓게 설계가 되는 것이다.

 

이러한 이유로, 오피스텔은 세대당 주차 1대 이상으로 주차를 위한 공간이 꽤나 할당되어 있지만, 도시형 생활주택의 경우에는 0.5~0.6세대로 주차가 매우 쉽지 않다.

 

이 외 부가적인 사항까지 포함해서, 간단하게 표로 비교해보면 다음과 같다.

 

구 분	도시형 생활주택	오피스텔
법령 적용	주택법	건축법
주택 수 포함	포함 (예외: 전용 20m² 이하 1채만 보유 시)	미포함 (예외: 주거용으로 사용하며 전입신고 시)
청약 시 통장	불필요
발코니 확장	가능	불가능
세대당 주차 대수	0.5 ~ 0.6대	1대 이상
취득세	주택 취득세율 동일 적용	4.6%
전용률	70 ~ 80%	50 ~ 60%
바닥 난방	가능	전용 85m²이하만 가능 (120m²이하로 확대 예정)

 

마지막으로, 이 두 주택유형을 겉으로 봐서는 알기 어렵기 때문에 필요한 경우에는 건축물대장을 확인해야 한다.

 

 

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