2022년 1월 3일부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 40% 이내에서만 대출이 가능하다.
* DSR: Debt Service Ratio(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 원리금 상환액 합계 / 연간 총 소득
관련해서 향후 DSR 규제가 어떻게 변화되기로 계획되어 있고, 애매하거나 의문이 드는 사항에 대해 Q&A 형식으로 몇가지 정리해보았다.
현재 ~ 향후 DSR 규제 관련
위 표는, 2021년 10월 26일에 발표한 가계부채 관리 강화방안 내용 중 일부로, DSR을 3단계로 강화할 예정인데, 최초 2단계는 22년 7월, 3단계는 23년 7월에 적용하려고 하였으나 시기를 앞당겨서 2단계는 22년 1월, 3단계는 22년 7월에 조기 적용하겠다는 내용이다. 이에 따라 앞서 말했듯 현재는 ① 총 대출액이 2억원을 초과하거나 ② 규제지역에서 6억원 초과 주택에 대해 담보대출을 받거나 ③ 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 시 DSR을 40%로 한도로 대출을 해주는 것이다.
* 2금융권: DSR 한도 50%('22. 1월부터 적용중)
또, 2단계에서는 ① 규제지역 6억원 초과 주택에 대한 담보대출 ② 신용대출 1억원 초과 조건이 유지되지만, 3단계에서는 이 두 조건이 폐지되고 그냥 대출 총량이 1억원을 초과하면 DSR 적용대상이 된다.
예를 들어, 현재 주택담보대출로 1억, 신용대출로 5천만원을 가지고 있으면 총 대출액이 1억 5천만원으로 DSR 규제 대상이 아니지만, 3단계 시행일 이후에는 1억원 초과로 규제 대상이 되고,
반대로 현재 규제지역 6억원 초과 주택에 대해 담보대출을 1억을 가지고 있으면 DSR 규제 대상이지만, 3단계에서는 규제 대상이 아니다.(물론 금액자체가 적기 때문에 의미없는 것일 수 있겠지만 굳이 비교하자면 이렇다)
차주단위 DSR 40% 적용 관련 Q&A
Q. 마이너스통장의 경우에는 실제 사용한 금액만 대출로 반영하는건지?
A. 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준
Q. 차주단위 단계별(2, 3단계) 시행 전 분양 받은 사람들도 잔금대출 취급 시 총 대출액이 2억원(2단계), 1억원(3단계) 초과한다면 차주단위 DSR 적용 대상인지?
A. 잔금대출의 경우, 2단계, 3단계 시행일 전보다 입주자 모집공고일이 더 빨랐다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용
예를 들어, '22년 3월에 분양받은 아파트가 24년 3월에 입주를 하게 되어 2억을 잔금대출로 받았다고 하면, 이 때 당시는 3단계 적용 시기인 22년 7월이 지나서 원칙은 1억원 초과했기 때문에 DSR 적용 대상이지만, 입주자모집공고일이 22년 3월 전에 있었기 때문에, 이 때는 2단계(2억원 초과 시) 적용 시기로, DSR에 적용 받지 않게 됨.
* 재건축, 재개발 사업장 조합원의 경우: 관리처분인가일을 기준으로 적용
Q. 제도 시행이전 2억원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 시행일 이후 해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 DSR 적용 대상인지?
A. 기한을 연장하거나 금리, 만기조건만 변경하는 경우에는 신규대출이 아니기 때문에 제도 시행일 이후 2억원 초과한 상태이지만, 제도 시행 이전에 대출을 받았기 때문에 DSR 적용을 받지 않음. 하지만, 신규로 대출을 받게 되는 경우 DSR 적용 대상이 됨. 예를 들어, 현재 신용대출이 2억 5000만원인 사람이 있는데, 추가적으로 신용대출을 100만원 받았다고 하면, 신규로 받은 것은 100만원이지만 총 합계가 2억 5100만원이 되기 떄문에 DSR 대상이 됨.
차주단위 DSR 계산 시 제외되는 대출
※ 차주단위 DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출
- 분양주택에 대한 중도금대출
- 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
- 분양오피스텔에 대한 중도금대출
- 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 햇살론 등)
- 3백만원 이하 소액 신용대출
- 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
* 전세자금대출은 전세자금을 은행에서 빌려서 은행-집주인 사이 거래가 되는 것이고, 전세보증금담보대출은 최초에는 내 돈으로 전세금을 주었는데, 돈이 필요해져서 이 전세금을 담보로 대출을 받는 것을 뜻함.
- 주택연금
- 보험계약대출
- 상용차금융
* 상용차: 사업에 사용되는 자동차로, 트럭, 화물차, 지게차, 승합차 등
* 일반적인 자동차 구매 시 할부를 얘기하는 것이 아님
- 예적금담보대출
- 할부, 리스 및 현금서비스
출처: 금융위원회 보도자료
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