요즘 뉴스나 신문을 보면 심심찮게 금리인상과 관련된 뉴스를 확인할 수 있고, 이로 인한 부동산 가격이 상승세가 대폭 축소되었고, 심지어는 하락기에 접어들었다, 하락으로 안정세를 보이고 있다는 기사를 볼 수 있다.
이런 식으로 상승폭이 축소되었다는 것은 지극히 사실이나, 간혹 이를 잘못 생각해서 이제 하락기에 접어든 것이 아니냐고 생각하는 사람들이 있는 것 같다.
물론, 무엇이든 결과론적인 것이겠지만 그에 앞서 그동안 역대 금리 인상시기에 집값이 어떻게 변동되었는지 살펴보면, 조금이나마 참고를 할 수 있지 않을까 싶어서 확인해 보았다.
한국은행 역대 기준금리와 아파트 매매가격지수 비교
- 2008년 8월 5.25%에서 2009년 2월 2%까지 6개월만에 3.25% 금리 인하가 있었고,
이후 2010년 7월 2.25%에서 2011년 6월 3.25%까지 11개월동안 1% 금리 인상이 있었다.
- 2008년에는 미국의 서브프라임 모기지로 인해 전 세계 경제위기가 온 시기로, 위 차트는 미국의 주가지수인 S&P500으로, 1년도 안 되는 시기에 주가가 50% 이상이나 하락한 시기였다.
(우리나라에서 지금 시기에 도입해보면, 코스피 지수가 2800에서 계속 하락만 하다가 결국 1400까지 찍게 되는 것)
하나의 종목이 아닌 주가 전체를 나타내는 지수가 이렇게나 많이 빠진 것은 개별종목은 더 큰 하락 또는 상장폐지가 될 정도로 위기였다는 것이다.
아무튼, 이러한 시기에 경제위기를 극복하기 위해서 짧은시간동안 매우 많은 금리를 인하하면서 경제회복을 하고자 하였다. 이에 우리나라 뿐만 아니라 세계 각국도 영향을 많이 받았기 때문에 동일하게 짧은 기간에 대폭 금리인하를 단행하였었다.
그러다 보니 사람들이 최근 코로나19 이후 양적완화 시기처럼 주식, 부동산 등에 투자하면서 자산의 가격이 올라가기 시작하였다. 그때 당시의 뉴스 기사를 보면,
작년에 봤던 뉴스가 아닌가 싶기도 하면서, 그때 당시에도 아파트값이 계속 치솟는다고 관련 뉴스 기사가 나오곤 했다.
이때 당시 아파트 매매가격지수를 보면,
<2009년 3월 ~ 2010년 4월 아파트 매매가격지수>
- 2009년 3월부터 2010년 4월까지의 모습인데, 지속적으로 상승하는 모습을 보이고 있다.
결국 이를 막기 위해 한국은행에서는 2010년 7월부터 5차례 연속 금리를 인상하게 된다.
지금과 얼추 비슷한 모습이라고 보일 수 있는데, 그렇다면 이때 집값이 어떤 식의 움직임을 보였는지를 알면 현재에 참고할 수 있을 것 같다.
<2010년 5월 ~ 2012년 5월 아파트 매매가격지수>
- 기대(?)와는 다르게 서울 아파트 매매가격지수는 내려가는데 전국의 아파트 매매가격지수는 지속적으로 상승하는 모습을 보여준다. 물론 2010년 5월 ~ 9월 정도까지를 보면 서울은 낮아지고 전국은 보합하는 모습을 보여주면서 금리인상이 효과적이라는 모습을 보여주었을 것 같은데, 결국 이 효과도 일시적인 이었던 것이다.
2010년 5월 ~ 10월 정도의 뉴스 기사를 살펴보면,
- 서울 아파트값은 34주 연속 하락하고, 분당은 11개월 만에 반등이 있고, 아파트 값은 매매가가 아닌 전셋값만 치솟고 있는 상황이라고 얘기한다. 당연히 이때 당시에 사람들은 집값은 떨어지니까 살 필요 없고 전세를 살아야 한다고 하다 보니, 전세 수요는 늘고 자연스레 전셋값이 올라가게 된 것이다. (갭투자 하기 너무 좋아 보인다;;)
그렇다면 서울은 하락하는데 전국의 아파트 값은 왜 올랐을까?
이 때(2010년 5월 ~ 2012년 5월) 당시의 입주물량과 미분양을 한 번 살펴보았다.
<전국 입주물량, 미분양>
2010년 5월 ~ 2012년 5월의 전국 입주물량과 미분양 수를 보면, 입주물량이 적어지고 있고 미분양도 가파르게 해소되고 있는 모습을 보면, 결국 수요과 공급에 의해서 전국 아파트 매매가격지수가 상승한 것이 아닐까 싶다.
서울을 보면,
<서울 입주물량, 미분양>
- 서울은 입주물량은 매우 많지는 않았지만, 미분양이 해소가 안 되는 상황에서 공급이 되다 보니 물량이 적체되면서 하락이 발생했던 것으로 판단된다.
결 론
위 내용을 그대로 따라만 왔어도, 결론이 무엇인지 알 수 있을 것이라 생각한다.
물론, 지금의 현재 상황과 완전히 똑같다고 할 수 없지만, 서브프라임 모기지라는 세계 경제위기(현재:코로나 19) 이후에 양적완화를 통해 시장에 유동성이 풍부해지고, 이로 인한 자산 가격의 상승(화폐가치 하락)을 막고자 금리인상을 단행하는 모습은 얼추 비슷하다고 생각이 된다.
하지만, 금리인상에 따른 부동산의 가격은 생각만큼 하락하거나 하지 않고 오히려 반대로 상승하는 모습도 보여주었다.
이는 금리인상이라는 요소보다는 시장의 원리대로 수요와 공급이 더 중요한 요소임을 알 수 있고, 현재 많은 정책으로 인해서 수요를 억제하고 있지만 근본적인 공급에 대한 대책이 마련되지 않으면, 비슷한 결과가 나타날 수도 있지 않을까 조심스레 생각해본다.
이전의 객관적인 지표들을 토대로 현재 상황에 맞게 참고해보고자 작성한 것이니 말 그대로 참고만 하면 된다.
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