앞선 포스팅에서 사회초년생 재테크로 종잣돈을 모아야하는 지의 필요성과 그 금액에 대해서 한 번 다루었다.
(세부 내용은 아래 포스팅 참조)
사회초년생 재테크(종잣돈 만들기)
그 어느 때보다도 투자, 재테크에 대한 관심이 남녀노소 불문하고 많은 시기인 것 같다. 인터넷방송, 유튜브뿐만 아니라 공영방송이나 넷플릭스, 카카오TV같은 곳에서도 관련한 컨텐츠를 많이
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부동산에 투자하기 위해서는 필자는 3천만원이면 충분히 가능하다고 얘기하였다.
내 블로그는 기본적으로 경제적자유를 위해 이것저것 소양을 쌓아가기 위해 운영 중이며, 대부분이 부동산 얘기로 어느정도 부동산에 관심이 있는 사람들이 보아야 할 내용인데, 아예 모르는 사회초년생 부린이를 대상으로 어떻게 3천만원으로 투자하면 되는지 설명해주고자 한다.
소액부동산 투자 방법
당연히 투자할 지역을 먼저 찾아야 하는데, 여기서 중요한 것은 3천만원으로 3천만원짜리 아파트를 사는 것이 아니라는 점과 투자할 곳을 찾는 것이지, 내가 살 곳을 찾는 것이 아니라는 점을 명심해야 한다.
첫 번째로, 당연히 3천만원짜리 아파트를 얘기하는 것이 아니라는 것은 대부분 알테지만 부린이들을 위해 간략하게 얘기를 하면, 쉽게 갭(GAP)투자 혹은 전세끼고 매매를 한다고 표현하는데, 그 아파트의 매매가격 전체를 지불하지 않고 전세입자를 들여서 전세가격만큼은 전세입자에게 받고 매매가격과 전세가격의 차이인 갭만큼만 내가 지불하여서 그 아파트를 매수하는 것이다.
몇 가지 의문점이 들 수 있을거라 생각한다. 필자 또한 처음에는 여러가지 의문점 투성이었기 떄문에.
먼저, 3억짜리 아파트를 전세입자가 2억 7천만원에 전세를 주고 살고있는 아파트라고 하면 내가 이 아파트를 매수할 때는 그대로 전세를 승계받아서 매수를 하면 된다. 이 부분은 이미 전세입자가 있기 때문에 별로 어려운 것이 없다.
다만, 만약에 현재 집주인이 살고 있는 집이 3억에 매도를 하고자 매물을 올려놓았는데, 나는 전세를 2억 7천만원에 주고 나머지를 내 돈 들여서 투자를 하고 싶은 경우에는, 우선 3억을 다 주고 매수를 한 이후에 전세입자를 구해야 하는 것이 아닌지 의문이 생길 수 있다.
이 부분은 사실 맞는 얘기 일수도 있고, 틀린 얘기일 수도 있다.
가령 집주인이 오늘 계약하고 1주일 뒤에 잔금을 치뤄야 한다고 얘기해서 계약을 하는 경우에, 나는 전세입자를 구하기 위한 시간이 1주일 밖에 안되기 때문에 전세입자를 구할 시간이 부족하여 전세를 받지 못하면, 온전히 3억을 마련해서 주어야 하는 것이다.
하지만 이러한 경우는 드물고 애초에 부동산 사장님하고 집주인과 조율을 해서 잔금은 언제 치루고 그 떄까지 전세입자를 구할 수 있도록 협조해달라고 하여서 통상은 잔금을 치루기 전에 전세입자를 구하는 경우가 대부분이다.
따라서, 우리가 소액으로 투자를 하는 것은 이런식으로 전세입자가 있는 아파트를 매수하거나 전세입자가 없는 경우라면 잔금을 치루기 전에 전세를 구해서 매수를 하는 방식인 것이다.
투자할 지역 찾기
어떠한 방식으로 소액투자를 하는지는 이제 이해했을 것이라 생각한다. (의문사항은 댓글로 문의주시면 알려주겠음)
그렇다면 이제 내가 이 3천만원을 가지고 어느 지역, 어느 아파트를 투자할 것인지를 찾아야 한다.
이 부분이 상당히 막막하고 어렵게 느껴질 수 있다.
유튜브에 많은 정보들이 있고 얼마든지 어플을 통해서도 찾아낼 수는 있지만, 처음 시작하기에 다소 어려울 수 있기 때문에 대략적으로 어떤 것을 확인하면 좋을 지 알려주고자 한다.
먼저, 내가 어느 특정지역을 하고싶다면 그 지역의 인구수 변화, 향후 입주예정물량, 현재 미분양을 확인한다.
이를 확인하기 위한 사이트 or 어플은 '부동산지인', '아파트실거래가' 두 개면 충분히 확인이 가능하다.
그리고 해당 조건을 어느정도 충족하는지 확인한다.
1. 인구수가 증가하고 있거나 비슷한 정도를 유지하는 지역
* 인구수와 세대수 증가 추이도 살펴보고, 인구는 조금씩 줄고 있지만 세대수가 지속적으로 상승하는 것이라면 ok
* 가능하면 인구 50만 이상(지방 소도시의 경우에는 30만 이상) 도시에 투자하는 것이 안전
2. 향후 입주예정물량이 갈수록 감소하고, 적정수요량보다 낮은 지역
* 적정수요량은 두 어플에서 대략적으로 제시되어 있음
* 입주예정물량의 지역(아실 어플에서 확인 가능)이 내가 투자보는 '구'나 '동'에서
3. 미분양이 없거나 줄고 있는 지역
* 동일하게 두 사이트에서 확인 가능
기본적으로 부동산도 시장의 원리에 따라 흘러가기 때문에 수요가 많고, 공급이 적으면 가격이 오르게 되어있기 때문에 이 수요와 공급을 확인하기 위해 이 3가지를 필수적으로 확인하는 것이다.
인구가 많을수록 비례해서 필요한 주택 수가 많아질 것이고(수요), 입주물량이 많으면 이 아파트를 안사도 저기 다른 아파트에 살면 되기 때문에 내 아파트 값이 오르기 쉽지 않다.(공급)
또, 미분양이 많다는 것도 마찬가지로 아파트가 많지만 여기를 돈 주고 사고싶어하는 사람이 없는 것이다.(수요)
그리고 특히 부린이의 경우에는 혹시나 내가 잘못된 물건을 투자하더라도 가격하락이 될 수 있는 곳을 찾는 것이 좋다고 생각하기에 이 사항은 꼭 확인해서 투자를 해야 한다.
개인적으로 한 번에 벼락부자가 되고 일확천금을 노리는 것이 당연히 기분좋고 결과적으로는 좋겠지만, 그러한 것은 리스크가 크기 때문에 내가 어느정도 이 바닥에서 지식이 쌓이고 경험이 쌓이기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞다고 생각한다.
그렇기 때문에 사회초년생들도 일찍이 이러한 부동산 거래를 해보는 행위 자체가 큰 경험이고 이를 통해 많이 배울 수 있기 때문에 보수적으로 접근하는 것이 좋다.
투자할 아파트 찾기
이렇게 지역을 정했다면, 이제 그 지역 안에서 어느 아파트를 사야할 지 확인해보아야 한다.
먼저, 우리는 갭이 한정되어 있기 때문에 호갱노노 어플이나 사이트에서 갭가격을 3천만원 이하로 해서 확인해보자.
(세대 수는 많을 수록 좋은데, 투자금이 부족하기 때문에 200세대 이상으로 필터를 추가하였다.)
위 지도는 대전광역시에서 세대 수 200세대 이상인 3천만원 갭 이하 아파트를 필터로 확인한 것이다.
생각보다 많이 있는 것을 볼 수 있다. 이렇게 현실적으로 내가 투자가 가능한 곳을 먼저 확인해보고 그 중에서 가장 투자가 가능한 아파트가 무엇일지 판단하는 것이다.
하지만 중요한 것은 앞선 지역선택이 우선되고 나서 이것을 하는 것이 좋다.
지역의 분위기에 따라 그 지역 전체의 아파트 가격이 좌지우지 되는 것이 많기 때문에, 부린이의 경우에는 특히나 지역이 우선 안정된 곳을 투자하길 바란다.
그 다음은 어떻게 해야 할까?
사람들이 흔히 얘기하는 호재도 좋고, 현재 교통환경과 일자리를 토대로 나름의 판단을 해보는 것이다.
여기 이 아파트는 지하철역하고 가깝고 추후에 교통이 변화가 되는 장점이 있는데, 가격이 아직 많이 오르지 않았네? 라고 생각하고 주변 아파트 가격과 그 동안의 가격변화를 살펴본다.
내가 볼 때 이 아파트와 저기 가격이 오른 아파트들이 행정구역상 동은 다르지만 거의 입지가 비슷한 것 같은데, 얘는 가격이 안올랐고 갭이 작다라고 판단이 되면 해당 아파트에 대한 투자를 고려해볼수도 있는 것이다.
하지만, 부린이의 경우에는 얘가 가격이 안오르는 것이 아직 저평가여서 그런 것인지, 아님 진짜 별로인 아파트여서 그 가격이 그대로인건지 판단이 잘 안설수도 있는데 이 부분은 경험과 공부가 쌓여야 해결이 되는 것이라고 생각하고 몇 번이고 확인을 하고 시간이 나면 발품까지 가서 확인을 해보면 알 수 있다.
분명 인터넷 지도상으로는 입지가 비슷한 줄 알았는데, 직접 가보니 여기는 상권이 1도 없고 경사가 있고, 동네가 너무 딱 봐도 살기 싫게 생긴 경우가 있을 수도 있는 것이다.
아, 여기서 하나 꼭 명심해야 할 것이 하나 있다.
투자 하기 좋은 아파트 = 실거주 하기 좋은 아파트는 절대 아니라는 점이다.
간혹, 내가 살고싶은 집이여야 전세입자도 살고 싶을 것이고 그래야 리스크도 적지 않을까?라고 생각할 수 있는데, 물론 이 부분은 전세를 빨리 맞추기 위해서는 꼭 확인해야 하는 요소이지만, 이 지역이 딱 봤는데 별로 살고싶지 않게 생기고 기반시설도 노후화되어 있다고 하더라도 여러가지 이유로 인해서 투자가치가 있을 수는 있는 것이다.
쉽게 말해, 겉으로 봤을 때 다 쓰러져가는 아파트가 몇 십억 하는 것을 부동산에 대해 관심이 없는 사람은 이해를 못하고 무슨 말도안된다고 얘기할 수는 있지만, 당장의 건물의 가치보다 그 땅의 가치, 입지의 가치를 아는 것이 가장 우선이 되어야 하는 것이다.
이 말은 다시 말해 혹여나 입지가 안좋은 외곽지의 신축아파트와 도심 내의 구축아파트 투자금이 같은데, 신축아파트를 내가 살지도 않을거면서 나중에 혹시나 들어가서 살 수도 있고, 신축아파트니까 더 많이 오르겠지?라는 생각으로 투자를 하지 않기를 바란다는 것이다.
이 외에 부동산투자에 대해서는 깊게 파고들면 끝이 없기 때문에, 우선 이러한 기본 과정을 바탕으로 투자할 대상을 찾아보는 것이 좋을 것 같아서 정리해보았다.
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