최근 일시적 2주택을 위한 하나의 방법인 아파트 교환이 성행이라고 한다.
말 그대로 본인이 가진 아파트와 상대가 가진 아파트를 교환하는 것인데, 왜 교환하는 것이고 교환하면 비과세를 어떻게 받을 수 있는 것일까??
일시적 2주택 비과세 요건
기본적으로, 일시적 1세대 2주택은 말그대로 어떠한 사유에 의해서 1개의 세대가 어떠한 이유로 인해서 일시적으로 2주택을 가질 수 밖에 없었기 때문에 이에 대해서 아파트 양도 시에 비과세를 해주는 것이다.
양도세에 대해 세금이 높은 것이 다주택자를 막기 위함인데, 억울한 경우가 발생하지 않도록 최소한의 규정을 두고 있는 것이다.
기본적인 일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 아래와 같다.
□ 이사를 위해 새로운 아파트를 매수하고 이전 하는 경우 아래 요건 충족 시 가능
o 기존 아파트(A) 매수 후 1년 이상 경과 후 새로운 아파트(B) 매수
o 새로운 아파트(B) 매수 후 3년 이내 기존 아파트(A) 매도
- 단 A, B 둘다 조정대상지역일 시 1년(최대 2년*) 이내 새로운 아파트(B)로 세대 전원 전입 및 기존아파트(A) 매도
* 최대 2년: 이사가려고 하는 아파트가 전세입자가 있고, 그 전세 만기가 기존아파트(A)매수 후 1년이 지난 것이어서 계약을 했다고 하면, 지금 당장은 세입자가 있어서 B주택으로 옮길 수 없기 때문에 이 부분을 고려해서 최대 2년까지 가능하게 해준 것이다. 예를 들면, 조정지역에서 기존 아파트(A)를 2021년 1월에 매수하고, 새로운 아파트(B)를 2022년 2월에 매수하였으면, 비과세를 받기 위해서는 기존 아파트(A)를 2023년 2월 전에 매도를 하고 새로운 아파트(B)로 전입을 해야하는데, 새로운 아파트(B)가 현재 전세입자가 살고 있는 아파트이고 전세만기가 2023년 10월이라고 하면, 2023년 10월에 기존아파트(A)를 매도 하고 새로운 아파트(B)에 입주하여도 비과세 요건을 충족한다는 것이다.
아파트 교환
비과세 요건은 그렇다고 치고, 그렇다면 아파트 교환을 한다고 해서 어떠한 절세 효과가 있는 것일까?
예를 한번 들어보면,
조정지역의 A라는 주택을 5억원에 2020년 1월에 매수를 하고, 2021년 5월에 B라는 주택을 새로 매수했다고 가정하자.
(기본적으로 비과세를 받기 위해 조정지역은 2년 보유 및 거주요건 충족해야함)
현재 A 주택의 시세가 8억이 되었는데, 나는 2022년 5월 전에 A주택을 매도하고 B주택으로 전입을 해야 양도차익 3억에 대해서 비과세를 받을 수 있다.
그런데, 요즘 부동산 매매 거래가 불황이기 떄문에 5월 전에 매도를 하지 못하면 비과세를 받지 못하고 양도세를 잔뜩내야하는 걱정에 우선 2주택자가 되더라도, 양도차익 3억에 대해 비과세를 받고자 5월 전에 아파트 교환을 하고자 하는 것이다.
그래서 나와 비슷한 시세인 8억짜리 C주택을 A주택과 교환을 하게 되면, 나는 A주택을 매도함으로써 얻게 된 양도차익 3억에 대해서는 비과세를 받게되는 것이다. (교환을 동일한 날에 하게되면 매도 후 매수하는 것으로 인정)
다만, C주택을 취득 시에는 기존에 B주택이 있었기 때문에 2주택자로서 취득세를 내야하고, B주택에 대해서는 비과세를 받을 순 없겠지만(B주택 매수 후 1년이 지나지 않은 상태에서 새로운 주택을 매수했기 때문) C주택을 나중에 팔게 될 때에는 양도차익 계산 시 8억 취득가액을 기준으로 하니 양도세 자체도 적게 나올 수 있는 것이다.
결국 이러한 것을 다 고려하면, A주택 비과세를 받는 것이 훨씬 더 이득이라고 하는데, 간단하게 계산을 한 번 해보았다.
- A주택을 비과세로 팔지 못할 경우 양도세: 3억 x 38%(양도세율) - 1,940만원(기본공제금액) = 9,460만원
→ A주택을 일반과세로 매도함으로써 얻는 이익: 2억 540만원
- C주택을 2주택자로서 취득할 경우 취득세: 8억 x 8% = 6,400만원
- C주택이 추후 11억이 되었을 경우 양도세: 3억 x 38%(양도세율) - 1,940만원(기본공제금액) = 9,460만원
→ C주택을 일반과세로 매도함으로써 얻는 이익: 2억 540만원
이를 토대로 정리를 해보면,
| A주택 비과세 못 받는 경우(C주택 매수 X) | A주택 일반과세 + B주택 비과세 가능 |
2억 540만원 + B주택 양도차익(비과세) |
| A주택 비과세 받는 경우(C주택과 교환) | A주택 비과세 + B, C 주택 일반과세 - C주택 취득세 |
3억 + B주택 양도차익(일반과세) + 2억 540만원 - 6,400만원 = 4억 4,140만원 + B주택 양도차익(일반과세) |
결국 B주택으로 얻게되는 양도차익이 얼마나 큰 지에 따라 뭐가 더 유리한지가 달라질 수 있겠으나, 세금을 일부 내더라도 A주택을 우선 비과세를 받는 것이 조금 더 많은 이득으로 자산을 계속 굴려갈 수 있다는 판단하에 많은 사람들이 교환을 시도하고 있는 것 같다.
(물론 여기에서, B주택을 매도하고 나서 C주택으로 가서 2년간 거주하면 C주택을 비과세를 받을 수 있고, 그렇게 되면 A주택을 비과세 받는 경우가 훨씬 큰 이득이겠지만 본인이 추후 어떤식으로 투자를 하느냐에 따라 방향이 달라지니까 해당부분은 그냥 일반과세로 매도하는 것이라고 가정)
사실 위 사항은 실제가 아닌 상황에서 가정을 해본 것이기 때문에, 본인이 이러한 상황에 처해있으면 현재의 아파트 가격과 매도 시 가격 등을 대입해서 계산해보면, 내가 교환을 통해서 얻는 이득이 A주택을 비과세로 못받는 것에 비해 훨씬 큰지 잘 판단해보고 결정해야 될 듯 하다.
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