최근 정비구역으로 지정된 군포시 금정역세권 재개발사업에 대해 한 번 알아보고자 한다.
위치, 노후도, 진행단계
<위치>
o 교통
- 현재 더블역세권(1, 4호선)인 금정역을 도보로 3 ~ 8분이면 갈 수 있는 위치로, 재개발사업에 있는 명칭 그대로 금정역 역세권에 위치하고 있다.
- 향후 금정역에는 GTX-C노선 개통 예정으로 강남, 강북쪽으로 이동이 용이해진다.
o 인프라
- 깔끔한 상권이 형성되어 있지는 않지만, 이건 오래된 구도심의 모습이기 때문에 어쩔 수 없는 것으로 생각하고, 역세권지구에서 도로 하나를 건너면 산본전통시장이 있는데, 먹거리를 싸게 구입하는 등 시장이 근처에 있으면 나름의 장점이 많다.
o 학군
- 아래쪽 금정초등학교로 전체가 배정이 받을 확률이 높고 금정초등학교까지는 도보로 5분 ~ 10분 정도 소요된다.
※ 면적: 58,139m²(17,587평)
<노후도>
정비구역지정이 되었기 때문에 당연히 노후도는 충족을 하지만, 참고사항으로 확인해보았다. 구역 내 약 85%정도가 노후화된 것으로 확인된다.
<진행단계>
앞에서 언급했듯, 작년 12월에 정비구역지정이 되었고, 현재는 추진위원회 승인 진행중이라고 되어 있는데, 해당 부분은 일반적인 경우의 과정을 표기하기위한 것으로, 금정역 역세권 재개발사업은 조합방식이 아닌 신탁방식으로 진행을 한다.
현재 신탁사를 시행자로 지정하는 것에 대해서 동의율 75%가 한 달만에 넘은 상태로 한국토지신탁에서 토지를 위임받아 해당 재개발 사업을 추진하는 것이다.
이렇게 되면, 아래와 같은 장점이 있다.
추가적으로, 신탁방식이 조합방식을 대체하는 것이기 때문에 통상적으로 조합설립에 4년에서 길게는 10년까지 걸리는 과정을 생략할 수 있기 때문에 사업 추진속도 면에서 일반적인 경우에 비해 훨씬 빠르다.
다만, 단점으로는 결국 시행자와 얻는 수익을 나눠서 가져야하기 때문에 조합원 개개인의 분담금이 더 추가될 수는 있다. 하지만, 정비사업은 속도가 중요하다는 것을 고려할 때, 어느정도 이익이 적어지더라도 원활하게 빠른 속도로 추진되는 것은 장점으로 보인다.
올해 내에 시공사 선정까지 마치는 것을 목표로 하고 있다.
주변 신축아파트 시세
o 래미안 하이어스: 실거래가 34평 기준 21년 12월에 11억 ~ 12억 정도로 형성
o 힐스테이트금정역: 실거래가 34평 기준 21년 3월에 12억 정도로 형성
종합을 해보면, 래미안하이어스는 최근 실거래가 고려시 12억 ~ 12.5억 정도 시세일 것으로 보이고, 힐스테이트금정역은 최근 실거래가는 없고, 호가 기준으로 14 ~ 15억 정도 시세가 형성된 것으로 보인다.
힐스테이트금정역이 연식이나 초역세권이라는 점에서 하이어스보다 높은 가격이 형성이 되는 것이 맞을 것이고, 금정역 역세권이 재개발이 되어 신축 아파트가 들어오게 되면, 하이어스보다는 높고 힐스테이트 금정역과는 비슷하거나 조금 더 높은 시세를 형성할 것으로 보인다.
안전마진 계산
아직 사업초기단계라서 안전마진을 계산하기는 어렵고, 매물도 잘 없고 빌라가 많아 더욱 계산하기가 쉽지 않은데, 매물이 있는 삼성아파트로 한 번 대충 계산을 해보자.
현재 있는 매물은 삼성 5동의 저층으로 11억에 올라와있다.
해당 매물의 우선 예상 감정평가액을 계산해보면,
※ 예상 감정평가액: 공시지가 x 보정률(130% 적용 / 개인적인 판단)
해당 동의 1층 공시가격이 4억 6,100만원이고 여기에 보정률을 곱해주면,
5억 9,930만원 정도가 예상 감정평가액이다.
즉 현재 매물 11억은 = 예상 감정평가액 + 프리미엄의 가격으로, 프리미엄이 5억 70만원인 것이다.
분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 제한 금액인데, 권리가액은 사업성을 알려주는 비례율을 감정평가액에 곱한 것인데, 현재는 알 수 없기 때문에 보수적으로 비례율 100%를 잡고 예상감정평가액과 동일하다고 생각하자.
조합원분양가는 근처 재개발구역의 분양가가 있으면 그것을 토대로 계산하면되는데, 이 일대는 단계가 다 비슷하기 때문에 조금 더 위의 안양 상록지구의 조합원 분양가를 대입하면,
o 안양 상록지구 조합원 분양가
- 49평형: 3억 4천
- 59평형: 3억 9천
- 84평형: 5억 1천
삼성아파트는 이보다 더 추후에 신축이 되기 때문에 보수적으로 +1억 정도로 판단하면,
조합원 분양가 - 권리가액이 추후에 내야될 분담금이고,
84기준으로, 6억 1천 - 5억 9,930만인 1,070만원 정도가 분담금으로 내게 된다.
(해당 아파트는 평균 대지면적이 16평으로, 84평형 받을 확률이 높을 것으로 가정)
결국, 이 아파트를 사는데 드는 총 비용은 11억 1,070만원 정도가 되는 것이고, 주변 아파트 시세와 향후 가치를 고려했을 때는 안전마진이 3~4억 이상은 되는 것으로 보인다.
<삼성아파트 11억 매매(1층으로 판단) 안전마진 계산 정리>
| 예상 감정평가액 = 공시지가 x 130% (비례율 100% 가정하여 권리가액 = 예상감정평가액) |
461,000,000 x 130% = 599,300,000 |
| 프리미엄 = 매매가 - 예상감정평가액 | 1,100,000,000 - 599,300,000 = 500,700,000 |
| 레버리지(전세가) | 200,000,000 |
| 초기 투자비용 = 매매가 - 전세가 | 900,000,000 |
| 분담금 = (예상 조합원분양가 - 권리가액) | 610,000,000 - 599,300,000 = 10,700,000 |
| 총 투자비용 = 매매가 + 분담금 | 1,110,700,000 |
결국 재개발되는 아파트를 나는 11억 1,070만원에 사게 되는 것이고 주변 아파트 시세를 고려했을 때 4억 정도의 안전마진은 있을 것으로 보인다.
앞에서 얘기했듯, 사업속도가 빠를 수 있고 안전마진은 보장이 될 것 같고, 주변의 호재가 있다는 점에서 좋은 지역으로 보이나, 주변의 호재는 이미 가격에 어느정도 반영이 된 것으로 보이고 아파트 매물은 1개밖에 없어서 1개만 살펴보았지만, 우선 투자금이 많이 들기 때문에 투자금 대비해서는 메리트가 크지는 않다.
(해당 금액이면 서울 내 재개발도 투자할 수 있기 떄문)
따라서, 해당 지역 빌라 매물을 보고 적절한 가격이 있다면 투자를 고려해 볼 필요가 있는데, 빌라의 안전마진 계산은 조금 더 복잡하고 여러경우가 있을 수 있으니 잘 판단해 보아야 한다.
(관련해서는 추후에 포스팅 예정)
추후에 해당 지역 부동산에 가서 매물 및 정보들을 확인하고 투자가치에 대해서 더 분석해 보아야겠다.
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