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22년 1월 경기도 광주시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)
※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 광주시 경기도 광주시는 하남, 성남, 용인, 이천, 양평에 둘러쌓여 있다. 위치 상으로만 보면, 성남, 하남, 용인과 가까워서 괜
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22년 2월 경기도 광주시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 자연환경, 학군)
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수요와 공급
<수요>
o 청약경쟁률
<오포자이 오브제 C-1BL>
<광주탄벌 서희스타힐스1단지>
최근 청약경쟁률을 보면 매우 뜨겁지도 차갑지도 않지만, 그래도 계속 1순위에서 완판이 나는 좋은 흐름을 보여주고 있다.
o 미분양
2016년 ~ 2018년까지는 입주물량이 많았는데, 이를 매우 빨리 소진하고 2018년부터는 거의 미분양이 없는 상태를 유지하고 있다.
<공급>
2021년부터 입주예정물량이 늘면서 2024년까지 지속적으로 수요량에 비해서 보다 더 많이 입주가 예정되어 있는데, 현재의 청약경쟁률이나 미분양, 그리고 서울 집값의 상승에 따라 해당 물량들은 금방 소화될 정도라고 생각된다.
<입주예정 지역>
주로 태전택지개발, 고산지구단위계획구역(오포읍 인근)에 입주가 예정되어 있고, 그 외에는 초월역인근에 입주가 예정되어 있다.
대장아파트 찾기
현재 태전, 오포쪽으로 많은 개발이 이뤄지고 있지만, 아직 해당지역은 인프라나 학군, 교통환경 등에서 많이 열악하기 때문에 현재 경기 광주에서 가장 좋은 입지는 경기광주역 인근과 터미널 인근이다.
따라서, 해당 지역의 아파트 단지들만 한 번 살펴봐야겠다.
o e편한세상광주역 1~6단지는 경기광주역 남쪽에 위치한 아파트들로, 같은 시기에 입주해서 역세권 인근이라는 점과 여러개 단지가 모여서 대단지를 형성하고 있다. 하지만, 단순 지도상에서 직선으로 보기엔 가까워 보이나 실제로 역으로 이동하기 위해서는 돌아가야하고 경사도 있고 인프라가 별로 없어서 살기에 조금 불편함이 있을 수 있다.
그런 점에서 위쪽의 아파트들에 비해 비교적 입지가 떨어진다고 생각된다.
o 해태그린과 경안대우는 구축아파트로 최근 2년 내 분위기에 더불어 가격이 많이 상승하였다. 위치 상으로는 애매한 입지를 가지고 있는데, 가격이 그전에 쌌기 때문에 분위기에 힘입어 시세가 더불어 상승하였던 것 같다. 앞으로도 주변 아파트 시세에 맞게 어느정도 키맞추기 할 수도 있을 것 같다.
o 광주역금호리첸시아는 21년 8월에 입주한 주상복합으로, 입주한지 얼마되지 않아 매매 매물이 없어 실거래가 기준으로 살펴보면 아래와 같다.
- 26평(4.24억 / 21년 8월)
- 27평(4.67억 / 21년 7월)
- 32평(5.11억 / 21년 5월)
- 33평(5.55억 / 21년 2월)
- 35평(5.26억 / 19년 5월)
2018년 10월 분양가는 아래와 같은데,
- 26평: 3.279억
- 27평: 3.515억
- 32평: 4.031억
- 33평: 4.286억
- 35평: 5.162억
21년 8월 입주시에는 아마 제대로 된 가격에 맞게 거래되지는 않았던 것 같고, 현재 매물은 없지만 33평 기준으로 매매가격은 8억은 넘어가지 않을까 생각한다.
o 광주역자연앤자이는 21년 11월에 입주하여 현재는 전매제한 기간으로, 매매를 할 수없는데 그래도 이 아파트가 대장아파트인 것은 척봐도 알 것 같다.
- 역세권(도보 5~6분)
- 이 일대에서 유일하게 1천세대가 넘는 단지
- 자이브랜드 가치
- 21년 11월 입주로 가장 신축아파트
다만 광주역금호리첸시아와 비교해볼 것은, 인프라와 학군이 꽤나 차이난다는 것이다.
금호리첸시아 주변은 상권이 잘 발달되어 있고, 이마트나 롯데시네마도 도보권으로 이용 할 수 있다.
또한 학교도 광주 초등학교, 중학교가 북서쪽에 위치하고 있는 반면에 자연앤자이 인근에는 아직 학교가 없다.
또 위의 특징으로, 금호리첸시아 주변은 조금 복잡하고 정비가 안된 느낌이 있는 반면에 자연앤자이는 역세권개발사업으로 인해 깔끔하게 주거환경이 다져진다는 면에서 실거주하는 분들은 개인 입장별로 선호하는 곳의 차이가 있을 수 있겠다.
하지만, 그래도 자연앤자이가 대장아파트라고 생각하는 이유는 경기광주가 자급자족하는 도시가 아닌 배드타운 느낌을 가지고 있기 때문에, 판교나 강남 일자리의 접근성 때문에 이쪽에 실거주하는 사람들이 많다는 것을 고려해보면 역세권에 위치한 아파트가 보다 더 가치가 있지 않나 생각해 볼 수 있다.
저평가아파트 or 미래 유망한아파트 찾기
앞에서 얘기했듯, 경기광주가 빛을 보고 있는 가장 큰 이유는 주요 일자리와의 접근성 때문이기 때문에, 경강선 역세권 인근 가격이 싼 아파트를 한 번 살펴볼 필요가 있을 것 같다.
<초월역 인근>
- 초월 롯데캐슬 1단지, 초월롯데낙천대2단지 모두 급격하게 가격상승을 하고 갭도 벌어져서 메리트가 별로 없다.
<곤지암역 인근>
- 곤지암역도 마찬가지..
- 위의 분양 아파트는 곤지암역세권아이파크인데 향후 대장아파트로서, 가치를 다져나갈 수 있는 위치인데 개발사가 현대산업이라 향후 어떻게 진행될지 지켜봐야 할 것 같다.
<태전동, 오포읍>
해당 지역은 많은 아파트들이 입주하면서, 지속적으로 발전되고 있는 동네인데 아직까지는 인프라나 교통환경 등 측면에서 부족한 부분이 있기 때문에 지켜봐야겠지만 대단지 아파트들과 이에맞는 인프라, 학군 등이 생기게 되면 이 아파트들 중 가격에 상대적으로 덜 오른 아파트들이 수혜를 볼 수 있을 것 같다.
그러한 점에서 구축 아파트지만, 투자금이 비교적 적게 들지만 주변의 개발로 인해 같이 시세 상승을 이어 나갈 수 있는 아파트를 찾아보면,
o 태전동 태림우림필유(2010년 입주) 33평(매매: 5.7억 ~ 6억 / 전세: 4.5억 이상)
- 주변 아파트 평당가와 비교해보면, 위의 성원샹떼빌이나 우측의 성원 3단지 빼고는 매우 낮은 가격인데, 성원샹떼빌은 2002년 입주한 아파트이고 성원 3단지는 2000년 입주한 아파트임을 고려하면, 적어도 성원샹떼빌과는 입지 상 큰 차이가 없으면서 8년 차이가 나는 아파트이기 때문에 시세가 차이가 나야함에도 불구하고 아직까지 시세가 괜찮다고 생각
- 대형평형으로 구성된 곳으로 단지자체가 넓고 실거주하기 좋음
- 도로 하나 건너면 초등학교 있고, 주변 인프라가 생겨날수록 조금의 시세상승은 더 있지 않을까..
- 주차공간 충분
비교적 적은 투자금으로 지금 할 수 있는 곳이라는 생각은 들지만, 앞에서 언급했듯 개인적으로는 경강선 일대를 더 지켜보는게 좋지 않을까 생각하고 있다.
경기광주는 앞으로 충분히 더 오를 가능성이 있는 곳으로, 경기광주역 인근과 태전동의 개발진행 추이를 잘 확인하면서 기회를 잘 노려보면 좋을 듯 하다.
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