22년 1월 천안시 동남구 부동산 공부(3/3) - 수요와 공급 및 대장아파트, 저평가아파트 찾기

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22년 1월 천안시 동남구 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)

 

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22년 1월 천안시 동남구 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군)

 

 

 

 

 

 

수요와 공급

<수요>

o 청약경쟁률

 

<천안 극동스타클래스 더퍼스트>

21년 12월 분양

 

<천안 한양수자인 에코시티>

21년 4월 분양

 

최근 청약 경쟁률은 미분양이 발생하지는 않았지만, 그렇다고 해서 높은 경쟁률을 보이는 것도 아니다. 다만 지역이나 평형별로 선호도의 차이가 있음을 알 수 있고, 확실히 어디나 똑같겠지만 지방은 30평이상의 아파트가 인기가 많은 것 같다.

 

참고로 위 두개지역다 앞에서 분석했을 때 좋은 입지에 위치한 아파트가 아니라는 점을 감안해서 볼 필요가 있고, 특히 한양수자인 에코시티는 산업단지 인근 아파트로(직주근접) 분양을 한 것으로 판단이 되는데 현재는 인프라나 교통 등이 많이 열악하기 때문에 사실 저정도의 가점이 나올 것이라고 생각안했는데 꽤나 높은 경쟁률을 보여준 것 같다.

(미래 변화하는 가치를 보고 장기적으로 투자하거나 실거주하는 사람들이 꽤 있는 것으로 판단이 되고, 3,200세대라는 대단지와 33평 분양가가 3억도 안했다는 가격메리트가 있었다고는 생각한다.)

 

하지만 개인적으로는 인프라가 너무 없고 구축되기까지 꽤나 시간이 걸릴 것 같기에, 가격이 싸기 때문에 어느정도 오르긴 하겠지만, 입지적인 부분에서는 큰 상승을 기대하기는 어렵지 않을까 생각한다.

아무튼 청약경쟁률을 보았을 때, 미분양이 발생하거나 하지 않기 때문에 큰 리스크는 없어 보인다.

 

 

 

o 미분양

천안시 전체 미분양 현황으로, 준공 후 미분양이 127세대라고 나와 있는데, 해당 단지들을 확인해 보니 미분양은 따로 없는 것 같다. 결국 당장의 리스크는 없을 것으로 판단된다.

 

 

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<공급>

 

<천안시 전체 입주예정물량>

 

<천안시 동남구 입주예정물량>

2015년 ~ 2017년에는 서북구의 불당동 아파트들이 입주하면서 천안시 전체의 입주물량이 많았었고, 앞으로의 입주물량은 거의 동남구에서 많이 나올 예정이다. 동남구에 입주가 몰려 있고, 수요량에 비해 2024년까지 꾸준하게 공급물량이 늘기 때문에 어느정도의 리스크라고 볼 수도 있겠다.

 

다만, 현재 미분양이 없고 청약경쟁률을 고려했을 때, 천안역 인근에 입주하는 아파트의 경쟁률은 여전히 실수요자들로 인해서 있을 것이고, 해당 입주하는 아파트들이 대부분 재개발로 인해 주변 정비를 하면서 입주를 하고 향후에 분양할 아파트들도 그러한 모습이 될 것이기 때문에 도로와 주변이 정비되면서 주거환경이 좋아지면 중, 장기적인 측면에서는 가치가 있다고 생각된다.

(단기적으로는 공급물량으로 인해 일부 조정이 오거나 할 수는 있겠지만 이 부분은 향후 분양 시 청약경쟁률을 보면 명확히 알 수 있을 듯 하다.)

 

 

<천안시 입주예정 지역>

앞에서 얘기했듯 동남구에 대부분의 입주가 예정되어 있다. 아무것도 없는 빈 땅에 주택을 대규모로 건설하면 분명 공급과다로 인한 리스크가 클 것이라고 생각되나, 천안역 동측은 재개발지역들로 인해 주변정비가 좋아질 것이기 때문에 다른 관점에서 볼 필요가 있고, 청당동이나 그 아래 지역은 주변 인프라가 좋은 편이 아니기 때문에 아파트 입주가 많이 예정되어 있으면 조심할 필요가 있을 것 같다.

 

입주가 한 해에 대규모로 하는 것은 아니고, 시간차를 두고 입주를 하는데 매 해마다 청약경쟁률과 미분양을 잘 확인해서 기회를 노려보면 좋을 것 같기도 하다.

 

 

 

 

 

 

대장아파트 찾기

앞에서 얘기했듯 입지는 천안역 ~ 터미널 인근이 좋고 이에 따라 그 인근의 시세가 가장 높고 이 중에 시세를 견인해나갈 대장아파트를 한 번 찾아보자.

 

o 천안역사동아라이크텐

 - 천안역 슬세권에 위치하고 있고, 최고48층 아파트로 조망이 좋고, 그다지 뛰어나지는 않지만 서쪽의 성정동 상권까지 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다.

 - 수도권이고 지하철 노선이 괜찮다면, 누가봐도 대장아파트로서의 역할을 할 것 같기는 하나 1호선이 그다지 영향력이 있는 것도 아니고 지방은 인프라나 학군 등의 중요도가 크기 때문에 향후 조금 더 지켜볼 필요가 있을 것 같다.

 - 다만, 천안역도 새로 증, 개축을 하고 서부, 동부 도시재생 뉴딜사업을 통해 많이 정비되고 발전되면 더욱 더 좋은 입지라고 생각한다.

 

o 신동아파밀리에

 - 위의 동아라이크텐 아파트와 사실 같은 입지라고 봐도 무방하나, 확실히 지방에서도 신축아파트에 대한 선호가 높음을 위 두 아파트 가격의 호가만 봐도 알 수 있을 것 같다.

 - 향후 전국적으로 부동산이 상승하거나 동남구 일대 아파트가 상승하는 국면에서는 따라서 가격이 올라가긴 하겠지만, 아파트 자체로만 놓고 보면 연식이 오래되어서 투자하기에는 리스크가 있을 것으로 판단된다.

(향후 재건축이나 리모델링이라도 하면 모를까..)

 

o 힐스테이트천안

 - 동남구 내 현재 있는 아파트 중에는 그래도 가장 브랜드 아파트가 아닌가 싶고, 최고 44층으로 동아라이크텐과 비슷하게 조망권을 가지고 있다.

 - 동남구 일대가 정비되고 나면 천안역도 가깝고 주변 상권도 즐길 수 있기 때문에 입지적으로 나쁘지 않아 보이나 세대수가 적고 주상복합이기 때문에 전용면적이 조금 작은 것이 아쉬운 부분이라고 생각한다.

 - 동아라이크텐 다음으로 가격을 따라가고 있는 것 같다.

 

o 신천안한성필하우스에듀타운 1단지

 - 2단지도 바로 옆에있는데, 2단지까지 하면 1,784세대로 대단지를 이루고 있고, 이름 그대로 아파트 주변에 초, 중, 고가 사방으로 적절히 위치하고 있어서 자녀들을 키우기에는 더할나위 없이 좋아보인다.

 - 천안역과 터미널 중간지점에 위치하고 있어 어떻게 보면 매우 좋은 위치인 것 같으면서, 도보로 천안역과 터미널로 가려면 12~15분 정도 소요된다는 점에서 개인별로 선호도 차이가 있을 것 같다.

 

o 신부도솔노블시티동문굿모닝힐

 - 아파트 정식명칭이 이게 맞는지 모를만큼 매우 긴 이름의 아파트인데, 아무튼 2,144세대의 동남구 내 가장 많은 세대를 보유한 대단지 아파트이다.

 - 지도에는 짤렸지만 천안 IC 인근에 위치해서 고속도로 이용이 매우 수월하고 터미널 인프라를 가장 잘 접하기 쉬운 아파트이다. (도보로 가면 단지가 커서 동마다 시간차이는 제각각)

 

 

결론적으로, 현재는 동아라이크텐이 연식, 입지, 세대수 전반적인 것을 고려했을 때 대장아파트로서의 위치를 가져가고 있으나, 동남구는 앞에서 지역분석 시 봤듯이 재개발이 다수 예정되어 있어 하나의 신도시처럼 대규모의 주거단지를 향후 형성하게 될 것 같다. 

 

결국, 그렇게되면 향후 몇 년뒤에 입주하게되는 아파트에 비해 동아라이크텐은 비교적 구축이 되고, 입주하게 되는 아파트의 위치들이 인프라, 교통환경, 학군 등을 두루 갖춘 지역에 예정되어 있기 때문에 새로 입주하게되는 재개발 아파트쪽으로 시세가 이동하지 않을까 생각한다.

 

 

 

 

 

 

저평가 아파트 or 미래 유망한 아파트 찾기

우선 지방은 저평가 아파트라고 해서 가격이 매우 저렴한 것을 단순히 보기에는 무리가 있다고 생각한다.

지방일수록 하락기에 버틸 수 있고, 실수요가 많은 괜찮은 아파트를 골라야한다고 생각한다.

 

그런 점에서 볼때, 천안시 동남구에서는 앞에서 얘기한 현재 개발이 진행되고 있는 천안역 동쪽의 아파트 중 30평형대 이상을 보고 괜찮은 매물이 있을 때 접근하느 것이 좋지 않을까 생각한다.

 

현재 위의 네이버 매물 기준으로 보면,

구분	동아라이크텐(33평)	신부도솔노블시티동문굿모닝힐(34평)	신천안한성필하우스에듀타운 1단지(34평)
가격	6억 ~ 7억	4.6억 ~ 6.1억	4억 ~ 5.7억

위 표와 같이 간단히 정리할 수 있는데, 개인적인 생각으로는 신천안한성필하우스에듀타운이 가격상 조금 저평가이지 않나 라는 생각이 든다.

 

동아라이크텐과 입지상 1억 이상 차이가 나는 부분은 그러려니 생각이 들 수 있는데, 2018년 입주한 굿모닝힐 아파트와 비교했을 때, 훨씬 높거나 하지는 않더라도 그래도 입지나 연식, 세대수 등을 비교해봤을 때 더 싼가격에 형성되어 있는 것은 아직 분양권이라 제대로된 가격이 형성이 안되서 그런거지 모르겠으나 괜찮은 가격이지 않을까 생각한다.

 

다만, 투자하기에 조금 아쉬운 점은 대단지이기 때문에 현재 전세매물이 매우 많이 나와있고 이에 따라 전세가가 낮아지고 있기 때문에 투자금이 꽤나 들 수 있다는 점이다. 

 

향후, 입주후에 전세물량이 소화되기 시작하면 매매가는 지금보다는 높아지지 않을까 생각한다.

 

전반적으로 천안역 일대의 재개발 이나 도시재생사업 등 정비가 계획대로 진행만 된다면 이 인근의 아파트들은 모두 수혜지역으로서 중, 장기적인 가치가 있을 것이라고 생각한다.

다만 단기로 지금 투자하기에는 리스크가 있기 때문에 잘 판단할 필요가 있을 것 같다.