※ 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기↓
22년 2월 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)
※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 김포시 - 경기도 김포시는 동쪽으로는 일산서구, 파주시 / 서쪽으로는 강화도 / 남쪽으로는 인천 서구, 게양구, 서울 강서구 /
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4. 인프라
o 현대프리미엄아울렛
- 김포현대프리미엄아울레으로 속칭 김현아라고 불리우는 곳으로, 고촌읍에 아라뱃길을 볼 수 있는 조망이 좋은 곳에 위치하고 있어서, 연인, 가족 단위로 쇼핑 및 나들이로 놀러가기 좋은 곳이다.
o 대형마트, 종합병원
- 어느 한쪽에 집중이 되어 있지 않고 곳곳에 마트와 병원이 위치하고 있어서 주거단지 인근 어디를 살아도 마트나 병원 이용에는 어려움이 없을 것 같다.
김포 골드라인을 중심으로 주거단지가 형성되어 있고, 이에 맞추어 인프라가 형성되어 있다.
<김포시 상권>
많지는 않지만, 곳곳에 김포 골드라인을 따라 상권이 형성되어 있는 모습이다.
5. 주거환경
o 한강신도시
- 2기 신도시 중 하나로, 크게 A, B, C지구로 나뉘며 A지구(운양동), B지구(장기동), C지구(구래동, 마산동)으로 나뉜다. B - A - C지구 순서로 형성되었다. 약 6만호 정도의 주택이 공급되었으며, 2기신도시는 1기 신도시가 배드타운으로만 전락한 한계점을 극복하기 위해 자족도시로서 역할을 하도록 2기 신도시를 건설하였는데, 광교, 판교정도를 제외하고는 완전한 목표를 달성했다고 보기는 어려울 것 같다.
- 2003년에 2기 신도시로 지정되었기 때문에 대부분의 입주는 2012년 정도부터 입주를 시작하였는데, 장기동의 아파트를 보면 2000년대 초반의 아파트가 있는데, 이는 한강신도시가 아닌 장기지구(택지지구)로서 조성하였던 것으로, 한강신도시와 연담화하여 실시된 것으로 보면 된다.
- 1기 신도시가 이제 30년을 넘어가고 있는 중에, 2기 신도시는 아직 입주한지 오래되지 않았기 때문에 주거환경이 훨씬 더 좋고 애초 계획부터 녹지 등 자연환경을 고려해서 건설되었기 때문에 쾌적하고 살기 좋은 여건을 갖추고 있다.
o 양곡지구
- 한강신도시 D지구라고 부르는 사람도 있다고 하는데, 한강신도시와는 별개로 택지개발사업으로 이루어진 곳이기는 하나 위에서 보듯 C지구(구래동)와 붙어서 생활권을 공유하고 있는 것으로 하나의 생활권으로 보면 될 것 같다.
o 걸포4지구도시개발사업
- 2023년부터 착공, 2026년 준공 목표
- 특화시설용지가 있어 해당 지역에 스타필드 같은 복합문화쇼핑센터가 들어설 예정(아직은 미정)
- 한강신도시와 붙어서 생활권을 공유하는 곳으로, 옆의 인프라나 생활권을 누리면서 신축아파트라는 이점을 가질 것으로 보인다.
o 풍무역세권도시개발사업
- 2026년 준공 목표
- 풍무역, 사우역 인근으로 역세권 + 한강조망 아파트가 들어설 수 있기 때문에 선호도가 높을 것으로 예상된다.
o 김포재정비촉진지구
- 현재는 빌라, 다가구 등이 대부분을 차지하고 있고 오래된 연식의 주택들이 있어 김포시에서 재정비촉진지구로 진행할 예정이다.
- 3단계로 나누어서 진행할 예정이고 2024년, 2027년, 2030년 각 단계별 목표 예정이며, 완료가 되면 걸포북변역 ~ 풍무역인근이 다시 살아나서 빛을 보게 되지 않을까 싶다.
<입주년도>
입주년도만 보아도 김포재정비촉진지구 일대가 오래된 주택이 많이 있는 것을 확인할 수 있고, 결론은 김포는 전체적으로 택지지구 및 도시개발사업으로 인해서 비교적 신축 아파트가 많고 주거환경이 뛰어나나 구도심만(북변동, 사우동) 오래된 주택이 있어서 이 지역에 대해 재정비 예정인 것으로 정리할 수 있다.
앞에서 얘기했듯 2기 신도시는 녹지비율도 높이고 주거환경을 좋게하기 위해 설계되어서 곳곳에 공원이나 녹지가 잘 형성되어 있고, 특히 한강변 아파트라고 하면 강남, 강북만 떠올리지만 경기도에도 동쪽으로는 구리, 남양주처럼 서쪽으로는 김포도 한강을 조망할 수 있는 아파트가 많아서 자연환경 부분에서는 뛰어나고, 아직도 이 일대를 개발할 수 있는 토지들이 많이 있기 때문에 미래에는 비교적 지금 비어있는 지역도 아파트들이 들어서게 되지 않을까 싶다.
<김포시 재개발 현황>
o 북변 3구역
- 22년 6월에 일반분양 예정인 곳으로, 찾다보니 재개발에 대해 많이 몰랐던 것인지 이러한 경우는 처음보는 것 같다.
- 1월 26일에 사업시행계획인가를 변경하였는데, 이 내용은 감정평가금액을 30% 상향시킨다는 것이다. 이를 통해 조합원은 추가분담금의 부담이 줄고, 0-0-100으로 조합원은 잔금시까지 부담해야할 분담금이 0원이다.
- 추가적으로 조합원분양가또한 낮췄다고 하는데, 최초 전용84평형이 3억 7~8천 수준으로 매우 저렴하였는데, 이보다 더 내려서 지금은 3억 3천 수준이다. 수도권에서 신축아파트가 전용84인데 3억 3천이면 그냥 거저먹는 수준인데, 게다가 초등학교도 옆에 바로 있고, 역까지도 멀지않고 입지도 좋다.
- 시공사는 우미린으로 1,200세대가 입주할 예정이다.(조합원: 354세대)
o 북변 4구역
- 걸포북변역 역세권으로 현재 이주 중이며, 22년에 일반분양 할 것으로 보인다.
- 시공사는 한양건설이며 2,843세대가 입주할 예정이다.(조합원: 708세대)
- 예상 분양가는 조합원은 3억 9천, 일반 분양은 4억 6천 정도 예상
o 북변 5구역
- 관리처분인가 준비 중
- 시공사는 롯데건설, 현대건설, 동부건설이 하기로 하였고, 2,258세대가 입주할 예정이다.(조합원: 299세대)
- 예상 분양가는 조합원은 3억 7천, 일반 분양은 4억 7천 정도 예상
김포재정비촉진지구 내에 시행되고 있는 곳으로 잘 진행되고 있고, 세개 구역이 합치면 6천 세대 이상이 되는 대단지로 미분양이나 가격하락에 대해서 우려할 수 있겠지만, 애초 분양가 자체가 높게 나오지 않을 것 같기 때문에 미분양은 나오지 않을 것 같고, 입주시기에 전세물량이 쏟아지기 때문에 전세가는 비교적 낮게 형성되지 않을까 생각한다.
이 부분에 대한 것은 향후 분양가, 청약경쟁률 등을 통해 분위기를 확인해 볼 필요가 있다.
6. 학군
<김포시 중학교 순위>
o 중학교: 22개 중 2등급 4개, 3등급 7개
<김포시 중학교 vs 서울시 강남구 중학교 비교>
<김포시 고등학교 순위>
o 고등학교: 12개 중 1등급 2개, 3등급 4개
<김포시 고등학교 vs 서울시 강남구 고등학교 비교>
<김포시 학원가>
<김포시 동별 학군 순위 TOP5>
정리를 하면,
인프라의 경우에는 어느 동이 특별하게 더 좋다고 보기는 어렵고, 한강신도시 일대의 동(운양동, 장기동, 구래동 일대)이 비교적 새로운 상권이 많이 형성되어 있고, 북변동, 사우동쪽은 오래된 구도심의 상권이 많이 형성되어 있다.
주거환경 같은 경우에는 한강신도시 쪽이 2010년 이후 입주한 아파트가 대부분으로 준신축의 아파트와 공원 등 녹지가 잘 형성되어있고, 북변동, 사우동 일대는 노후화된 주택과 오래된 상권으로 인해 현재 정비사업이 계속 진행 중에 있다.
학군도 어느 한 동이 유난히 좋거나 하는 것 없이 한강신도시쪽과 구도심쪽이 비슷한 것 같고,
결국은 추후에는 북변동, 사우동 일대와 한강시네폴리스쪽이 정비 및 개발이 되면서 주거환경이 좋아지고 신축아파트들이 들어서게 되면서 입지가 더 좋아지지 않을까 싶다.
+ 교통환경을 고려해서도 김포공항역으로 이동하기 더 가까운 역이고, 결국 일자리로의 이동시간도 더 단축되는 지역일 것으로 판단되기 때문. (앞으로 생길 테크노밸리나 현재 마곡지구, 일산 등의 지역이 양질의 일자리가 많기 떄문에 이쪽으로의 출, 퇴근이 많을 것으로 판단)
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