※ 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기↓
22년 2월 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)
※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 김포시 - 경기도 김포시는 동쪽으로는 일산서구, 파주시 / 서쪽으로는 강화도 / 남쪽으로는 인천 서구, 게양구, 서울 강서구 /
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※ 경기도 김포시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군) 보고오기↓
22년 2월 경기도 김포시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군)
※ 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기↓ 22년 2월 경기도 김포시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) ※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(
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수요과 공급
<수요>
o 청약경쟁률
<김포마송택지지구 디에트르>
21년 3월이 마지막 청약이었는데, 해당 위치가 통진읍쪽에 위치하여 사실상 입지는 좋지 않았는데도 불구하고 청약경쟁률이 쎘다. 분양가가 전용59평형이 2억 중~후반대로 저렴했기 때문에 가격때문에 경쟁률이 쎘던 것으로 보인다.
최근 분양하는 곳이 없어서, 최근의 수요는 청약경쟁률로는 알기 어렵다.
o 미분양
<김포시 미분양>
최근 분양한 곳이 없고 분위기가 21년까지 상승장이었기 때문에 미분양이 있을리 만무하다.
인접한 검단이나 일산쪽의 미분양을 살펴보면,
<인천광역시 서구 미분양>
21년 12월 기준 인천시 홈페이지에서 확인한 결과, 인천시 전체는 425세대이며, 서구는 237세대이다. 인천에서 미분양의 반이 서구에서 나오고 있는 것이다. 업체별로 비공개를 요청하는 곳이 많아서, 정확히 어느지역에서 미분양이 나온지 알 수는 없지만 서구면 청라, 검단이기 때문에 검단에 미분양이 일부 있는 것으로 생각하면 될 것 같다.
<고양시 미분양>
고양시는 구 단위로 미분양을 확인할 수 없어 전체 미분양을 보니 113세대가 있는 것으로 나오는데 몇 년전에 선호하지 않는 지역에 입주했던 아파트들의 미분양이 기록상 남아있는 것으로 보이는데, 정확하지는 않고 아무튼 미분양은 거의없다고 보면 될 것 같다.
추후 김포에서 분양은 북변동 일대 재개발을 통해 나오게 될텐데, 미분양은 나오지 않을 것이라 생각되지만 인천 검단의미분양, 청약경쟁률도 함께 체크해보면 리스크를 최소화 할 수 있을 것 같다.
개인적으로는, 검단과 맞닿아 있기는 하지만, 검단이 일부 미분양이 있다고 해서 김포에 영향을 주는 것은 거의 없을 것 같다.
<공급>
<김포시 입주예정물량 및 지역>
2025년까지 입주예정이 거의 없다고 봐도 될 수준인데, 그 마저도 통진읍쪽에 대부분이 입주예정이기 때문에 한강신도시, 김포구도심 쪽은 공급으로 인한 영향은 전혀 없고, 다만 앞에서 살펴봤던 북변3,4,5구역 재개발을 통한 새아파트 입주가 6~7천세대가 되는데, 한 번에 입주만 하지 않는다면 공급쇼크는 없을 것으로 보인다.
<인천광역시 서구 입주예정물량 및 지역>
다만, 인천광역시 서구 그 중에서 특히 검단에 3만 세대 이상의 많은 물량이 22년부터 입주가 예정되어 있고 분양도 아직 많이 남아있어서 향후 경쟁률과 미분양을 잘 확인해볼 필요가 있다. 직접적인 영향은 없겠지만 그래도 대체지로서, 김포의 집값이 오르지 못하는데 영향을 줄 수 있다.
(참고로 고양시 일산서구는 552세대만 현재 입주가 예정되어 있다.)
대장아파트 찾기
지역분석을 통해 살펴보면, 한강신도시와 김포 골드라인을 따라 이어지는 주거단지가 김포의 대부분이고 이 중에서 역세권이거나 한강조망이 좋은 곳, 신축아파트가 시세를 이끌어 갈 것으로 판단된다.
<20년 1월 1일 ~ 22년 2월 13일 31 ~ 35평형 실거래 최고가 순위>
<호갱노노 분위지도>
두 개를 종합해보면, 현재의 김포 대장아파트는 한강메트로자이 1~3단지이다.
실거래가와 호가를 보면, 이 중에서도 2단지 - 1단지 - 3단지 순으로 시세가 형성되어 있고, 아무래도 단지수가 많은 곳이 커뮤니티 시설이 더 좋게 되어 있기 때문이지 않을까 싶다.
현재 자이가 대단지로 상권도 잘 갖추고 있어서 당분간 시세를 견인해나가는 역할을 하겠지만, 주변에 초등학교만 1개 있어서, 학군이 별로 좋지 않은 단점이 있다. 따라서, 추후 재개발되는 구역에 학군과 상권이 모두 갖춰진 지역으로 시세가 이동할 수 있고, 나중에는 한강변쪽까지 시세가 확장되지 않을까 싶다.
(참고로 분위지도에서 위에 있는 평당가 높은 곳 한 곳은 운양역라피아노 라는 곳으로 주택단지들로 이루어진 타운하우스)
저평가아파트 or 미래유망한 아파트 찾기
o 오스타파라곤2단지
- 연식이 자이에 비해 10년 정도 더 오래된 아파트이기는 하나, 아직 13년차로 그리 오래된 구축아파트는 아니고, 무엇보다 위치가 좋다.
- 걸포북변역 역세권 + 도로 하나 건너면 초등학교 + 파인스타, CGV 등 상권 이용 가까움
* 초등학교를 도로건너서 가야된다는 건 좀 아쉬운 부분
- 사실 현재 가격이 저평가 되어 있다기 보다는, 향후 걸포북변역 일대 재개발이 되면서 그 일대 신축아파트와 옆 자이가 시세를 이끌어주고, 갭메꾸기를 하는 1순위 아파트가 되지 않을까 생각하고 있다.
o 고창마을KCC스위첸('11. 10. / 1,090세대)
- 장기역이 GTX-D로 신설이 될 가능성이 높은데, 그렇다고 하면 결국 GTX-D를 바로 이용하게 되는 역세권이 전체적으로 많이 오를 것인데, 그 중에서도 주변 초, 중, 고 다 끼고 있고 녹지가 잘 형성되어 있는 KCC스위첸이 입지가 좋아보인다.
- 장기역 초역세권 아파트들은 물론 출, 퇴근만을 고려할 시에는 좋겠지만 자녀를 키우기에는 학교가 멀어서 불편함이 있고, KCC에서 도보로 7~8분이면 역에 갈 수 있기 때문에 도보로 다니기에 어렵지 않은 거리이다.
* 신영지웰, EG더원아파트는 연식이 조금이지만 더 오래됐고, 단지 세대수가 적고, 주변에 중, 고등학교가 없음
* 휴먼시아1단지: 임대아파트
- 물론, 시세가 오르면 이 일대가 다 같이 오르겠지만, 실거주하기에 좋은 곳이 시세방어도 되면서 투자를 하기에도 좋기 때문에 한 번 생각해 보았다.
현재, 김포는 시장 자체는 나쁘지는 않지만, 인접 검단신도시의 대규모 입주물량을 고려해보아야 하고, 지금은 저평가 되어있거나 재건축 사업성이 있는 아파트가 보이지 않기 때문에 조금 더 지켜보거나, 실거주를 할 생각이려면 길게 보고 지금 구매하는 것도 나쁘지 않아 보인다.
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