※ 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기 ↓
22년 2월 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)
※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 부천시 경기도 부천시는 동쪽으로는 서울 양천구, 구로구 / 서쪽으로는 인천시 게양구, 부평구, 남동구 / 남쪽으로는 경기도 시
triviawithme.tistory.com
4. 인프라
o 백화점, 아울렛
- 현대, 롯데백화점과 뉴코아아울렛, 세이브존까지 이 좁은 시에 4개나 있는데, 위치가 다 상동역 ~ 신중동역 일대로 몰려 있어서 어떻게 보면 아쉬운 점도 있고 이 일대 거주민들에게는 더할 나위 없이 좋은 인프라라고 생각된다.
- 그동안 본 도시들 중 가장 인프라가 많은 동네인 것 같다. 물론 서울이랑 비교하면 다를 수 있겠지만, 지역면적 대비 아주 풍푸한 인프라를 갖추고 있다.
o 대형마트
- 이마트, 홈플러스가 부천시내 곳곳에 위치하고 있어, 부천시 어디에 거주하나 대형마트를 이용하기에는 어려움이 없을 것 같다.
o 종합병원
- 종합병원도 대형마트와 마찬가지로 곳곳에 위치하고 있어, 부천시민들에게 있어 좋은 의료환경을 제공해주고 있는 것 같다.
o 스타필드 시티
- 부천옥길 공공주택지구에 주요 인프라로 스타필드시티가 위치해있는데, 흔히 스타필드 생기는 곳은 집값이 오른다는 말이 있는 것처럼 이것 하나만 있어도 상당히 큰 메리트이다. 다만 위치가 아무것도 없는 곳에 덩그라니 있어서 별로가 아닐까 생각할 수 있지만, 오히려 도심 한가운데 위치하고 있으면 이로 인한 교통정체와 혼잡함은 이루말할수가 없을 것이다.
<경기도 부천시 상권>
앞에서 얘기했듯, 엄청난 인프라를 가지고 있고 부천역 인근 심곡동일대는 경기도 1위의 상권 수를 보유하고 있고, 그 외에도 상동역 인근, 중동역 인근, 역곡역 인근, 소사역 인근도 매우 많은 상권을 가지고 있어서 정말 좁은 면적에 많은 것을 때려 넣은(?) 느낌의 도시인 것 같다.
결국 위의 주요한 백화점이나 스타필드, 대형마트 등의 인프라도 고루 잘 갖춰져 있고 그 외에 일반 상권또한 전체적으로 잘 갖추고 있는 곳이라 성곡동, 오정동같은 외곽지역을 제외하고는 어디에 살아도 생활하는데 있어서는 어려움이 없지 않을까 하는 생각이 든다.
5. 주거환경
o 중동신도시, 상동지구
- 1990년대에 1기 신도시로 지정된 중동 신도시가 입주하고 이어서 1999년 ~ 2000년 초에 택지지구로 개발된 상동지구가 있는데, 둘은 그냥 하나의 연장선상으로 중동 신도시로 보면 되고 입주년도는 1990년대 ~ 2000년 초반의 아파트가 주를 이루고 있다.
- 이에 건축 후 30년이 지난 사항으로 재건축 대상이 되는 아파트들이 꽤나 많은데, 용적률이 대부분 200% ~ 230%대라서 리모델링을 추진할지 향후 변화되는 정책을 기대하고 재건축을 진행할지 살펴볼 필요가 있다.
o 옥길지구
- 2009년에 서울 내곡지구, 서울 세곡2지구, 구리 갈매지구, 남양주 진건지구, 시흥 은계지구와 함께 제2차 보금자리주택지구로 지정되고 2013년부터 입주하기 시작하였다.
- LH와 민간 건설사들이 지은 아파트들이 약 1만호 가량 공급되었고, 임대아파트가 많지만 민간아파트도 있고 나름 신축아파트라서, 옥길동의 평균 시세는 높은편이다.
o 대장지구
- 2019년 3기 신도시 중 하나로 선정되어서 2023년 착공 예정이며, 25년 분양, 27년부터 입주 예정이다.
- 19,500세대가 입주 예정으로, 비교적 부천 시내에서 소외받고 있던 북쪽 대장동, 오정동과 그 일대가 향후 많이 발전될 것으로 생각된다.
- 3기 신도시들은 청약 당첨 되기만 하면 좋은 지역이니까 할 수 있으면 하는게 좋다.
이 외에도 교통환경에서 향후 큰 변화가 예상되는 부천종합운동장역은 개발사업으로 진행 중에 있고, 21년 11월 부터 공사착공이 들어갔고, 24년 12월에 준공 예정이다.
<종합운동장역일원역세권개발사업>.
<부천시 재개발 현황>
o 도당 1-1구역
- '09. 2. 27.에 조합설립 이후, '10. 7. 19.에 사업시행인가를 받고 난 이후 '19. 5. 20. 정비구역해제고시가 부천시에서 공고되었으나, 조합에서 이에 대해 소송을 제기하여 '19. 6. 19. 정비구역등 해제고시 효력정지 결정공고가 나와 정비구역 해제에 대한 효력은 정지한상태로 소송을 실시중에 있다.
- 1심에서 조합이 승소하였으나 부천시가 항고를 하였고, 이후 2심, 3심이 언제 어떻게 끝날지 모르고 설사 조합이 승소한다고 해도 사업을 추진하는데 있어서는 꽤나 오랜시간이 걸릴 것 같은 지역
o 심곡 3-1구역
- '19. 11. 25.에 정비구역이 지정되고 난 이후, 조합설립이 되어 있지 않아 해제가 될 수도 있었는데, 소유주 30%이상이 동의하여 현재는 해제기간이 연장되어 있는 상태
o 소사 1-1구역
- '11. 6. 21.에 조합설립 이후, '14. 6. 30.에 사업시행인가가 난 이후, '14. 9. 5.에 조합설립인가가 취소되었다가, 이후 조합의 소송으로 행정소송을 가게되었고, 이 결과로 '17. 1. 9.에 조합설립인가 취소 처분을 취소하게 되었다.
- 이후 다시 '18. 12 3.에 정비구역 등 해제 및 조합설립인가 취소를 하게 되었는데, 또 소송을 하여서 '21. 7. 5.에 앞의 취소 처분을 취소하는 공고가 나게 되었다. 해당건은 2심 재판에서 조합이 승소하면서 취소가 되었다고 한다.
o 소사 3구역
- '08. 9. 24.에 조합설립 이후, '20. 8. 6.에 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 준비 중에 있다.
- 22년에 관리처분인가 후 24년에 분양을 예상하고 있다. 부천 재개발 중에는 그나마 속도가 빠른편(?)이다.
o 소사본 1-1구역
- '09. 8. 24.에 조합설립 이후 아직까지 사업시행인가를 위한 진행 단계에 있다.
- 22년에 사업시행인가가 날 것으로 조합에서는 예상하고 있다.
o 괴안 2D구역
- '11. 10. 27.에 조합설립 이후, '21. 8. 2.에 정비구역 해제 고시가 되었다.
o 괴안 3D구역
- '19. 11. 5.에 관리처분인가를 받고 현재 이주 중에 있다.
전반적으로 부천역 일대가 구도심으로 상권은 많이 형성되어 있지만 도시기반시설이 열악하고 노후화된 곳이 많아 재개발이 많이 계획되어 있는데, 부천시 전체적으로 재개발 사업이 속도를 내지 못하고 있다.
정비구역 해제가 되는 곳도 종종 있다보니, 최소 사업시행인가 관리처분인가를 받은 곳에 한해서 투자를 들어가는 것이 안전해 보이고, 1기 신도시 아파트의 노후화를 마냥 지켜볼수만은 없기 때문에 중동신도시 일대 아파트의 리모델링, 재건축 관련 내용을 주의깊게 살펴보면 좋을 듯 하다.
6. 학군
<부천시 중학교 순위>
o 중학교: 32개 중 1등급 1개, 2등급 5개, 3등급 10개
<경기도 부천시 중학교 vs 서울시 강남구 중학교 비교>
<경기도 부천시 고등학교 순위>
o 고등학교: 24개 중 1등급 1개, 3등급 2개
<경기도 부천시 고등학교 vs 서울시 강남구 고등학교 비교>
<경기도 부천시 학원가>
<경기도 부천시 동별 학군 순위 TOP5>
상동 ~ 신중동 라인으로 학원가가 인프라와 동일하게 형성되어 있다.
1기 신도시는 확실히 학교가 매우 많이 위치해 있는데, 부천도 중학교 32개, 고등학교 24개로 매우 많은 학교가 있기는 하지만 학군이 좋다라고 할 수 있는 학교는 많지는 않고 중, 고등학교부터는 부천 내에서 학군을 고려해서 실거주하기에는 상동, 중동이 좋다.
결국 인프라나 학군을 고려하면 중동신도시 일대가 매우 좋고, 주거환경을 고려했을 때는 새롭게 개발되었거나 예정지인 택지지구들이 좋기는 하나, 향후 중동신도시 일대 구축아파트들이 재건축, 리모델링 등으로 변화가 된다면 인프라, 학군, 주거환경 모두 갖춘 단지가 될 것이기 때문에 단기적으로 볼 것이냐, 장기적으로 볼 것이냐에 따라 차이가 있을 수 있겠다.
향후 변화를 고려했을 때는, 지역분석(1/3)에서 보았듯 부천종합운동장역이 교통면에서 좋아질 것으로 보이고 이는 결국직주근접과 연계되기 때문에 향후에 인프라도 저절로 따라 들어오지 않을까 싶다.
댓글