※ 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기 ↓
22년 2월 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)
※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 부천시 경기도 부천시는 동쪽으로는 서울 양천구, 구로구 / 서쪽으로는 인천시 게양구, 부평구, 남동구 / 남쪽으로는 경기도 시
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※ 경기도 부천시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군) 보고오기 ↓
22년 2월 경기도 부천시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군)
※ 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 보고오기 ↓ 22년 2월 경기도 부천시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) ※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기
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수요와 공급
<수요>
o 청약경쟁률
<힐스테이트 소사역>
<부천 브라운스톤 원종>
부천 브라운스톤 원종 같은경우에는 부천의 외곽지역에 선호하는 입지가 아니고, 137세대 밖에 안되는 나홀로 아파트인데도 평균 경쟁률 12.05:1로 완판되었던 모습을 보면 확실히 21년에는 왠만한 곳은 다 가격상승이 있었다고 생각이 든다. 최근 전국적으로 부동산 열기가 많이 식었다고는 하나, 좋은 입지의 좋은 분양가로 나오는 지역은 경쟁률이 쎄고 여전히 수요는 계속적으로 있다.
o 미분양
<부천시 미분양>
미분양은 거의 없기 때문에 향후 입주예정물량만 보면 리스크를 어느정도 판단할 수 있을 것이고, 부천시와 인접하고 있는 지역의 미분양을 보면,
<인천광역시 게양구 미분양>
<인천광역시 부평구 미분양>
<인천광역시 남동구 미분양>
<경기도 시흥시 미분양>
<경기도 광명시 미분양>
서울은 당연히 미분양이 없기에, 별도로 확인하지 부천과 맞닿고 있는 인천의 게양구, 부평구, 남동구와 시흥시, 광명시 미분양을 보면 준공후 미분양이 50세대 정도 있는 곳이 있으나, 확인해보면 정확하지 않은 수치나 반영되지 않은 것도 있어서 거의 미분양이 없는 것으로 확인된다.
<공급>
<경기도 부천시 입주예정물량>
<부천시 입주예정 지역>
부천시 자체 땅의 면적이 크지 않기 때문에 새로 입주하는 아파트 자체가 물량이 적고, 이에 새로 입주하는 물량은 거의
외곽지역에 입주가 예정이 되어있고, 주로 소사본동, 범박동 쪽으로 입주가 많이 예정되어 있다.
이 일대는 옥길지구와 연결되어서 소사역 ~ 옥길지구까지 꽤나 큰 주거단지를 형성 중에 있고, 향후 대단지, 브랜드 아파트들이 추가적으로 더 들어서게 되면 지금보다 더 인프라나 주거환경면에서 개선이 되어서 가치가 올라가지 않을까 생각한다.
하지만 어찌되었건 간에 수요량 대비 공급량은 대장지구가 본격적으로 들어서기 전까지는 계속 부족한 실정이다.
<인천광역시 게양구, 부평구, 남동구 입주예정물량>
남동구는 아예 부천과 관계없는 멀리 입주가 예정되어 있어서 영향을 끼치기 힘들고, 게양구나 부평구도 부천에 직접적으로 영향을 줄 정도로 부천과 인접한 곳에 입주가 예정되어 있지는 않다.
그리고 입주예정인 단지들은 이미 분양이 다 끝난 곳이고, 완판이 되었던 곳이기에 미분양을 걱정할 것은 없고, 입주시기에 전세가가 많이 내려가면서 매매가 또한 올라가지 못하고 보합을 하거나 오히려 매매가가 하락하는 일에 대한 것만 주의하면 되는데, 그정도의 공급량은 아니라고 생각한다.
<경기도 시흥시, 광명시 입주예정물량>
시흥, 광명 입주예정물량은 거의없고 부천과 많이 떨어져있는 곳이기 때문에 부천아파트 전세, 매매 수요가 빠져나가기는 힘들 것 같다.
결론적으로, 수요와 공급을 고려하면 부천시는 여전히 수요는 높고 공급은 부족한 도시로 향후 교통환경의 변화로 주요 일자리로 근접성이 올라가는 점을 고려하면 외부적인 요인(금리 상승, 대출규제 등)으로 인한 가격의 조정은 있을 수 있겠으나 앞으로 더 가격이 올라갈 여지가 충분히 있다고 생각한다.
대장아파트 찾기
앞의 지역분석을 통해 부천은 현재는 상동역 ~ 부천시청역 인근이 인프라, 학군, 교통환경에서 가장 좋은 입지를 갖추고 있음을 알 수 있다. 반면에 소사역, 옥길지구는 주거환경면에서 뛰어나고 향후 더 가치가 있을 것 같기는 하나 본질적인 입지는 중동신도시 쪽이 뛰어나다.
따라서, 중동, 상동쪽의 시세를 견인해가는 아파트와 소사역, 옥길지구 인근의 시세를 견인해가는 아파트를 각각 찾아보면,
<중동, 상동 일대>
계획된 주거도시 답게 매우 많은 아파트 단지들이 있어서, 해당 구역에서 평당가가 높은 아파트 1개씩만 시세를 확인해보았다.
중동신도시 쪽은 최근 준공된 힐스테이트 중동(주상복합)이 부천시청 바로 옆에 위치하여 주요 인프라와 교통환경을 누릴 수 있으며 동시에 신축, 브랜드, 고층아파트로 부천에서 랜드마크와 같이 자리매김한 곳이다.
당분간은 힐스테이트중동과 센트럴파크푸르지오가 이 일대 시세를 견인해 나갈 것이라고 생각이 들고, 주변 구축아파트의 재건축, 리모델링이 진행되게 되면 이 두 아파트 시세를 기준으로 안전마진을 계산할 수 있을 것이다.
한가지 아쉬운 점은 주변에 초등학교나 학교가 없는 곳에 있기 때문에, 자녀가 없는 신혼부부나 출가하고 난 이후 부부들이 살기에는 더할나위 없이 좋지만 자녀를 키우기 위해서는 결국 이동을 해야할 수도 있을 것 같다.
<소사역, 옥길지구 일대>
소사역 일대는 25년 입주예정인 힐스테이트소사역이 현재는 전매제한으로 정확한 가격은 알 수 없지만, 34평 기준 분양가가 주변 10년차 역세권에서 더 먼 아파트(소사역대우푸르지오)과 비슷했는데, 못해도 현재 기준으로는 최소 11억 이상은 될 것이라고 생각이 된다.
(힐스테이트중동보다는 낮은 가격 + 옥길호반베르디움34평가격과는 비슷 또는 그 이상 예상)
옥길지구는 옥길호반베르디움과 자이가 비슷한 시세를 형성하고 있고 대단지인 호반베르디움이 더 대장아파트로서 시세를 견인해 나가는 역할을 한다. (옥길자이: 566세대)
두 지역은 가까우면서도 다른 곳으로 소사역일대는 구도심으로 향후 재개발 등 정비사업이 이뤄지면 훨씬 더 좋아질 것으로 보이고 옥길지구는 애초부터 택지지구로서 개발된 곳으로 주거환경이 좋고, 소사역 아파트들의 단점이 학교가 주변에 없는 것인데, 이 부분을 충분히 커버하는 메리트를 가지고 있다.
어디가 더 좋다, 안좋다는 향후 개발과 아파트 입주에 따라 달라질 수 있겠지만 현재 시세로는 옥길지구가 소사역일대보다 높은 시세를 형성하고 있다.(물론 이는 신축 브랜드 아파트와 10년 이상된 구축아파트들과 비교하기에는 무리가 있음)
결론적으로 부천에서는 중동~상동일대와 소사역~옥길지구일대가 시세를 이끌어가는 동네이고, 앞으로는 중동~상동은 30년 이상 아파트의 재건축, 리모델링이 어떻게 진행되는지 여부에 따라 대장단지로서 계속 자리를 매김할 것인지가 달려있고 소사역~옥길지구 일대는 계획된 교통환경의 변화가 언제 어떻게 되는지, 인프라가 추가적으로 어떻게 형성되는지에 따라 대장단지 자리를 빼앗을 수 있는지 여부가 달려있을 것 같다.
저평가아파트 or 미래 유망한 아파트 찾기
중동신도시 인근을 보면 반듯한 도로와 일정한 주거단지들이 형성되어 있어서, 사실 어느 아파트가 저평가 되어 있다고 판단하기는 조금 애매한 부분이 있고, 급매를 잡는게 좋아 보이기는 하나 그래도 몇군데를 찾아보았다.
먼저, 소새울역 인근의 구축아파트인데 소새울역은 소사역 바로 아래 있는 서해선역으로, 어차피 소사역에서 1호선으로 환승하는 수요보다 부천종합운동장에서 7호선이나 향후 GTX로 환승하는 수요가 훨씬 많을 것이라고 판단된다.
그러한 점에서보면, 소사역이나 소새울역이나 1정거장차이로 부천종합운동장역에 접근할 수 있고, 무엇보다 소사역인근은 주변에 학교가 없기 때문에 자녀가 있는 사람이 거주하기에 다소 어렵다고 앞에서 얘기했는데, 소새울역은 아래 지도를 보면 알 수 있듯 초, 중, 고등학교가 꽤나 위치하고 있어서 자녀 학교문제까지 해결할 수 있다.
<소새울역 인근 구축 아파트>
o 주공뜨란채 4단지
- 소새울역 인근 구축아파트에 비해 좋은 주거환경을 가지고 있다.(06년식, 1000세대가 넘는 대단지 아파트)
- 소새울역 도보 이동이 가능한 준역세권이다.(7분 ~ 10분)
- 주변에 초등학교, 중학교가 위치하여 등, 하교 하기에 편리하다.
- 아파트 브랜드 가치를 위해 현재 네이밍 변경을 추진중이고 향후에는 중흥S-Class로 아파트명이 바뀔 예정이다.
- 소액으로 투자가 가능하다. (전세끼고 매매시 투자금 1억 ~ 2억)
o 풍림
- 소새울역 도보 이동이 가능한 역세권이다.(5분 ~ 7분)
- 주변 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 등, 하교 하기에 편리하다.
- 용적률이 174%로 향후 재건축 시 사업성이 좋아보인다.(대지면적 17.6평)
* 31평 단일평수로 인해 분담금 등 주민간 갈등이 적을 것으로 생각된다.
(물론 사업성 고려하면 분담금 자체를 안낼 수도 있다.)
* 제3종일반주거지역으로 향후 재건축 시 부천시 조례인 280%까지 가능할 것으로 보인다.
- 소액으로 투자가 가능하다.(전세끼고 매매시 투자금 1.3억 ~ 1.5억)
다음으로 찾아본 곳은, 상동, 중동일대 리모델링 추진아파트이다. 부천시에서는 아직 리모델링 조합설립을 한 곳이 없고, 속도가 가장 빠른 곳은 상동에 한아름라이프현대아파트이다. 주민동의율 65%를 달성하여 추후 조합설립 총회를 열고 조합설립을 신청할 예정이다.
그 외에도 몇몇 단지에서 리모델링을 위한 추진위원회 설립과 동의서를 받고 있다.
입지, 사업성 등을 고려해서 투자해야겠지만 무엇보다 사업속도가 얼마나 빠른지가 중요하기 때문에 향후 주민들이 얼마나 잘 합의해서 동의하고 진행이 되는지 살펴볼 필요가 있다.
아직 부천에서 리모델링 아파트가 없기 때문에 첫 시작이 성공적으로 이루어지게 되면 그 이후에는 파급효과로 덩달아서 사업속도에 불붙어서 진행될 수 있기 때문에 눈여겨볼 필요가 있다.
(혹은 대선 이후에 재건축으로 진행이 가능할지도 모르고..)
현재까지 알고있는 진행상태는,
- 한아름라이프,현대(한아름현대 1차): 추진위 설립 / 동의율 65% 달성
- 한라마을주공2단지(뜨란채): 추진위 설립 / 동의율 40% 달성
- 한라마을주공3단지(뜨란채): 추진위 설립 / 동의율 20% 달성
- 금강마을 주공4단지: 추진위 설립 / 동의율 42% 달성
이 외에도 여러 곳에서 추진위 설립을 진행 중에 있다.
개인적으로 위 4곳 중 가장 입지가 좋아보이는 금강마을주공4단지의 경우에는,
20~22평의 매매 호가는 4.9억 ~ 5.35억 정도이고, 전세는 해당 평수는 매물이 없고, 17평의 경우 1.4억 ~ 2.5억으로 매물이 있고, 22평 전세 실거래가가 22년 1월에 2.9억 ~ 3.5억으로 있기 때문에 대략적인 전세가격은 2억 후반대 ~ 3억 중반대에 형성되지 않을까 싶다.(투자금: 1억 중반 ~ 2억 초반 예상)
중요한 것은 저 중에서 급매가 나와서 가격적으로 좋은 곳이 가장 좋은 곳이지 않을까 싶다.
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