22년 1월 천안시 동남구 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 주거환경, 학군)

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22년 1월 천안시 동남구 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)

※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 충남 천안시 동남구 천안시는 서북구, 동남구 2개의 구로 나뉘어져 있는데 서북구는 신불당을 중심으로 꽤나 아파트 가격이 많이 올랐

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4. 인프라

o 대형마트

- 지난 번 경기도 광주시는 인구 40만에 이마트가 하나 있었는데, 천안시 동남구는 인구 25~26만명에 무려 5개나 위치하고 있고 마트 위치도 곳곳에 잘 배치되어 있는 것 같다. (롯데마트는 행정구역상 서북구지만 동남구에서 이용가능한 위치라 포함)

o 신세계백화점

- 수도권이 아닌 지역에서 이렇게 브랜드 백화점이 위치하고 있다는 것은 더할나위 없이 메리트라고 생각하고, 이에 따라 터미널 인근이 많은 상권이 형성되어 있다.

o 종합병원

- 40대 이상이 동남구 인수의 50%이상을 차지하는 만큼 종합 병원도 곳곳에 위치하고 있고, 이러한 병원이 근처에 있는 것은 좋은 점이다. (다만 도시가 노후화되고 인구 고령화가 계속됨으로 인해 병원이 즐비하다면 생각해볼 문제지만 동남구는 향후 개발로 인해 젊은인구가 유입될 것 으로 판단)

<천안시 동남구 상권>

그동안 봐왔던 도시들과는 다르게 상권이 골고루 잘 형성되어 있고, 그 중에서도 터미널 인근으로 많은 상권이 밀집되어 있는 것을 알 수 있다. 아무래도 구도심으로 예전부터 형성되어 온 오래된 상권들이 포함되어서 그렇겠지만, 그렇다고 해도 없는 것보다는 좋고 앞으로는 이 일대 많은 변화가 예정되어 있어 더욱 전망이 좋아보이기는 한다.

5. 주거환경

구도심으로 빌라나 단독주택이 많이 있고, 일부를 제외하고는 정비가 되어 있지 않은 곳이 많음.

위에 구역으로 표시한 곳은 그나마 도로가 크게 형성되어 있고, 아파트 단지들이 들어 서 있는 곳으로 주거환경은 쾌적하거나 나쁘지 않은 지역들임.

청룡동 행정복지센터가 있는 쪽은 행정구역상으로 청당동인데, 이 지역은 비교적 연식도 오래되지 않은 아파트가 입주해있고 향후 분양도 많이 예정되어 있어서, 신도시의 느낌을 가지고 있음.

천안역 동쪽으로는 현재는 많이 노후화되어 있고, 정비가 필요한 상태라 천안시에서 재개발을 열심히 추진중에 있다.

<천안시 동남구 재개발>

- 문성원성구역(10단계): '19. 7월에 분양하였으며, 이 때 당시 미분양이었으나 현재는 해소되었고 '22. 4월 입주 예정

* 명칭: 신천안한성필하우스에듀타운(1,784세대)

* 분양가: 34평 기준 3억 2천 ~ 3억 3천

* 현재 분양권 프리미엄: 34평 기준 1억 ~ 1억 2천만원 정도

- 부창구역(9단계): '20. 11월에 분양하였으며, '23. 6월에 입주 예정

* 명칭: 이안그랑센텀천안(총 816세대, 조합원 183세대)

* 분양가: 34평 기준 4억 1천 ~ 4억 2천

* 현재 분양권 프리미엄: 34평 기준 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 정도

- 성황원성구역(8단계): '21. 8. 24.에 관리처분인가 후 12월에 이주를 위한 총회 실시, '22. 3월까지 이주 예정

* 건설사: 현대산업개발(총 1,684세대, 조합원 405세대) / 최근 사고로 인해 건설사 선정에 대해 얘기가 나올 경우 어떻게 진행되는지 살펴볼 필요가 있을 듯

- 문화구역(8단계): '22. 1. 11.에 관리처분인가를 받고 철거 준비 중이며 철거 예정시기는 '22년 말 예정

* 건설사: 중흥토건(총 833세대, 조합원 90세대)

- 대흥4구역(7단계): '18. 2. 11.에 사업시행인가 받은 후 '21. 5. 3.에 사업계획 변경에 따른 변경 인가 받은 상태. 현재는 관리처분인가 준비 중

* 건설사: 포스코건설(총 2,708세대, 조합원 297명)

- 봉명3구역(7단계): '21. 11. 15.에 사업시행인가를 받고 현재 관리처분인가 진행 중

* 건설사: 금호건설(1,272세대 예정)

* 대지면적 7.6평짜리 빌라 1억 2,300만원 / 감정평가액 안나온 상태로, 해당 공동주택공시가격이 2,780만원임을 고려하면 예상 감정평가액은(공동주택가격 x 130%) 3,610만원 정도로 프리미엄은 8,700만원정도

- 신부3구역(6단계): 조합설립인가(일자 미확인) 후 다음 단계 진행 중

* 건설사: 시공사 선정 중(678세대)

천안역 동쪽, 남쪽으로 많은 재개발이 현재 진행되고 있기 때문에, 지금 당장은 구도심이 허름하고 슬럼가 같이 잘 관리되지 않는 지역도 있지만, 머지 않아 아파트들이 들어서고 상가들이 새롭게 들어서면서 주거환경이 대폭 개선될 것이라고 생각된다.

천안역 동쪽을 천안시에서 현 상태 그대로 놔뒀다면, 동남구에서는 청당동 일대가 주거환경이 쾌적하고 신축아파트로 시세를 견인해가는 단지가 될 수 있었지만, 입지적으로는 천안역~터미널쪽에 훨씬 좋기 때문에 이 지역의 주거환경만 정비되면 재개발 아파트들이 시세를 견인해갈 것이라고 판단된다.