부린이를 위한 재개발, 재건축 차이점 정리!!

신축 아파트를 가지고 싶은데, 청약의 문은 높기만 하고 그 대체로 요새 많이들 투자하고 있는 것이 재개발, 재건축 아파트 투자이다.

당장에라도 하고 싶지만, 제대로 모르고 투자하면 결국 비싼 값을 주고 인생의 쓴 경험을 하게 될 수 있기 때문에 제대로 된 지식과 공부를 통해 분석하고 투자하는 것이 필요하다.

이를 위해 가장 기본이 되는 재개발, 재건축 용어의 차이에 대해서 정리해 보았다.

목적(사익, 공익)과 제도, 절차상 구분

흔히들 재개발은 노후된 주택을 포함한 주변을 전체 정비하는 것이고, 재건축은 노후된 주택을 다시 짓는 것이라고 얘기하는 경우가 많다.

이 말이 사실 재건축, 재개발에 대한 차이를 한 줄로 설명해주는 말이 맞다고 생각한다.

<공익이냐, 사익이냐>

위에서 얘기했듯, 재개발은 노후된 주택을 포함한 주변을 전체 정비하는 것이다.

즉, 지자체에서 보았을 때 이 지역은 주택 뿐만이 아니라 전체적으로 도로, 상수도, 가로등 등 기반시설들이 너무 노후화되어서 정비를 하지 않으면 주민들의 안전이나 일상생활에 불편함이 크기 때문에 이 일대를 정비하기 위해 실시하는 것이다.

즉, 전체를 위한 공익의 목적으로 실시되는 것이다.

그렇다면 재건축은 어떻게 진행되는 것일까?

주변은 주민들이 지나다니고 살기에는 큰 불편함은 없지만, 우리가 사는 이 아파트 단지가 너무 노후화되어서 불편하다. 미관을 해치고 살기에 너무 불편해서 재정비가 필요하다고 해서, 여기에 사는 사람들이 다시 좀 지어주세요 라고 요청을 하는 것이다.

즉, 단순히 개인(지자체와 반대되는 뜻으로 사용한 것이지, 단순히 개인을 얘기하는 것은 아님)의 사익을 위한 목적으로 실시되는 것이다.

다시 정리하면,

- 재개발: 주변을 전체 정비 / 공익 목적 측면이 강함

위 사진처럼, 주택뿐만 아니라 주변이 매우 노후화 되어서 일대를 싹 갈아엎어야 할 경우 재개발을 실시한다.

- 재건축: 주택만 새로 건설 / 사익 목적 측면이 강함

위 사진처럼, 아파트 주변 도로는 잘 정비되어 있으나, 주택만 매우 노후화되어 있는 경우에 요청하여 실시한다.

<이주비 지원, 초과이익 환수제>

위와 같은 사항을 토대로, 차이점이 더 있는데, 재개발 같은 경우에는 이주를 위한 이주비용의 일부를 지원해주고, 조합원들의 이익이 생겨도 국가에서 환수를 하는 제도가 없다.(공익 목적으로 하는 것이기 때문에 그렇다고 생각하면 됨)

반면에, 재건축은 이주비용의 지원이 없고 초과이익환수제라고 해서, 조합원 개인당 얻게 되는 이득이 3천만원 이상일 시 최대 50%까지 국가에 환수되는 제도가 있다.

(국가에서 주택이 노후화되어서 새로 지어줬는데 너네가 투기목적으로 한 게 아니라면 이로 인해 얻는 이익은 우리가 가져가도 되겠지? 라고 생각하면 될 듯하다.)

※ 초과이익환수제 기준

조합원 1인당 평균 이익	조합원 1인당 부과금
3000만원 초과 ~ 5000만원 이하	3000만원 초과 금액의 10%
5000만원 초과 ~ 7000만원 이하	200만원 + 5000만원 초과 금액의 20%
7000만원 초과 ~ 9000만원 이하	600만원 + 7000만원 초과 금액의 30%
9000만원 초과 ~ 1억 1000만원 이하	1200만원 + 9000만원 초과 금액의 40%
1억 1000만원 초과	2000만원 + 1억 1000만원 초과 금액의 50%

<안전진단 필요??>

또 재개발, 재건축의 단계를 보면 정비 기본계획 수립 → 정비구역 지정 → 조합설립 추진위원회 설립 → 조합설립인가... (절차에 대해서는 추후 별도 포스팅 예정) 이런 식으로 진행이 되는데 정비구역 지정 전에 재건축의 경우에는 안전진단이라는 것을 지자체에 요청하여 받아야 한다.(재개발은 해당 절차 생략)

이 안전진단에서 재건축을 해야 된다고 인정될 정도로 등급이 낮게 평가가 되어야 그다음 단계를 진행할 수 있다.

안전진단은 크게 예비 안전진단 → 1차 정밀안전진단 → 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순으로 이루어지며, 아래 절차에서 현지조사가 예비 안전진단, 안전진단이 1차 정밀안전진단, 적정성검토가 2차 정밀안전진단이라고 보면 된다.

안전진단은 소유자들의 10% 이상 동의를 얻어 요청하게 되는데, 최초 현지조사(예비안전진단)시 재건축 검토에 대한 필요 여부를 정하게 되고, 이후 1차 정밀안전진단 시 A~E 5개 등급으로 평가하게 된다.

이때, E등급이 나오면 바로 재건축으로 정해지지만, D등급이 나오게 되면 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 받게 되고 이곳에서 최종적으로 재건축을 할지 유지보수만으로 끝낼지 정해지게 된다.

(최초 안전진단에서 유지보수로 결정 났다고 해서 완전히 끝나는 것이고, 추후에 다시 신청할 수 있다)

이 안전진단 통과가 현재 기준에서 통과하기가 매우 어렵다고 한다. 그래서, 재건축은 재개발에 비해 안전진단이라는 큰 산을 넘어야 비로소 이후 단계를 시작할 수 있기 때문에 해당 절차가 어떻게 진행되는지 잘 살펴볼 필요가 있다.

조합원 권리를 위한 자격 조건 및 조합설립을 위한 동의율 비교

<조합원 권리를 위한 자격 조건>

재개발의 경우에는 앞서 얘기했듯, 단순히 주택만 부수고 짓는 것이 아니고 그 일대 전체를 새롭게 정비하는 것이기 때문에 빌라, 상가, 무허가 건물 등을 포함해서 모두 철거하고 새롭게 판을 짜는 것이다.

그렇기 때문에 꼭 아파트를 가지고 있지 않고, 빌라나 상가 아니면 토지소유자, 지상권자(토지 소유자는 아니지만 그 땅을 사용하는 사람)도 모두 추후에 아파트 건설 시 입주할 수 있는 조합원의 권리를 부여받을 수 있다.

(이에 대해서는 구체적으로는 여러 조건이 있을 수 있고 지역마다 차이가 있기 때문에 대략적으로 그렇다고만 이해하면 됨)

반면에, 재건축의 경우에는 해당 구역의 토지와 주택을 모두 소요하고 있어야만 조합원으로서의 자격을 얻을 수 있다.

관련한 내용으로, 투기과열지구에서만 해당되는 내용이지만 재건축의 경우에는 사업단계에서 조합설립인가 이후에, 그리고 재개발의 경우에는 관리처분인가* 이후에는 조합원 지위를 양도할 수 없다.

* 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합에 한함

(해당 사항에 대해서는 21년 6월에 재건축의 경우 안전진단 통과 후로 시점을 앞당기는 등 개정한다고 하였는데, 아직까지는 위의 내용이 유효하다.)

<조합설립을 위한 동의율>

조합설립을 위한 동의율의 경우에는, 재개발은 토지 등 소유자의 3/4(75%) 이상 & 토지 면적의 1/2(50%)이상 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.

반면, 재건축은 토지 등 소유자의 3/4(75%) 이상 & 동별 1/2(50%)이상 % 토지 면적의 3/4(75%)이상 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.

(사익 목적으로 하는 것이기 때문에 기준이 더 높다고 생각하면 됨)

여기에서 동별 1/2이상은, 101동 ~ 106동 까지 아파트가 있다고 하면 101동 ~ 105동 소유자의 90%가 동의를 하였어도 106동의 동의율이 45%면 조합설립을 할 수 없다는 것이다.

차이점 정리

구 분	재개발	재건축
목 적	공익 측면이 강함	사익 측면이 강함
세입자 대책(제도)	있음(이주비 등 지원)	없음
초과이익 환수제	없음	있음
안전진단 필요여부	불필요	필요
조합원 자격요건	토지, 건축물 소유자, 지상권자	토지와 건축물 동시 소유자
조합설립을 위한 동의율	토지 등 소유자 3/4(75%) 이상 토지 면적 1/2(50%) 이상	토지 등 소유자 3/4(75%)이상 주택 동별 1/2(50%) 이상 토지 면적 3/4(75%) 이상
(투기과열지구) 조합원 지위 양도 금지시기	관리처분인가 이후	조합설립인가 이후