재개발, 재건축이 더욱더 주목받고 있고, 서울시에서도 신속통합기획으로 재개발을 진행하려고 하는 등의 모습을 보이고 있는 가운데, 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 규제가 있을 수 있다고 한다.
토지거래허가구역이 뭔지는 알고 재개발, 재건축 투자를 하는게 맞다고 생각하기에 관련해서 정리해보았다.
토지거래허가구역 정의 / 기준
국토교통부장관 또는 시, 도지사가 해당 지역의 토지 가격이 급격하게 상승하고 있거나 그러할 우려가 될 때 투기를 방지하기 위하여 대통령령으로 지정하는 것으로 5년 이내의 기간을 정하여 지정한다.
쉽게 말해서, 말 그대로 지정된 곳의 토지를 거래하기 위해서 관할 시, 군, 구청에 허가를 받아야 하는 것이다.
그렇다면, 어떠한 기준으로 허가를 해주는 걸까?
'부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 보면, 몇 가지 나와 있는데 간략하게 정리하면
- 자기의 거주용 주택용지로 이용하는 경우
- 토지의 이용목적에 맞게 사용하고자 할 경우
- 허가구역에서 농업, 축산업, 임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 경우
이 외에도 몇 가지가 있지만, 위의 두 번째 내용처럼 결국 토지의 이용목적에 맞게 사용하지 않을 경우 허가를 해주지 않는 것이다.
가령, 내가 해당 지역에 주택이나 토지를 사서 임대를 주고자 하면 허가를 받을 수 없다는 것이다. 즉, 갭투자가 막히기 때문에 투자자로서는 토지거래허가구역이 지정되면 꽤나 많은 애로사항이 발생할 수 있다.
(주택을 샀을 경우 거주를 위한 것이기 때문에 거주를 해야만 승인을 받을 수 있고, 토지의 경우에도 내가 직접 농사를 짓는 등의 행위를 하여야 함)
절차는 아래와 같다.
하지만, 해당 지역이 지정된다고 해서 모든 면적에 대해 허가를 받고 사용해야 하는 것이 아니고 기준면적을 초과하는 경우에만 허가를 득하고 이용하면 된다.
서울시의 경우 아래와 같은 용도지역별 면적이 제시되어있다.
그런데, 서울시에서 이번에 신속통합기획으로 발표한 지역의 토지거래허가구역 지정 고시를 보면 이상한 점이 있다.
모든 지역의 허가를 요하는 면적이 서울특별시에서 기재되어 있는 면적의 10% 밖에 되지 않는 것이다.
이는 국토교통부장관 또는 시, 도지사가 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10% ~ 300% 범위에서 따로 정하여 공고할 수 있기 때문이다.
해당 지역은 투기나 가격 상승이 많이 우려되기 때문에 최솟값인 10%를 적용하여 주거지역의 경우 18m²가 초과 시 허가를 받아야 하는 것이다.
토지거래허가구역 관련 Q&A 정리
Q. 내가 실거주하려고 하는데, 해당 주택의 임대차 계약이 남아있는데 이것도 안되나요?
A. 토지 취득 시점(아파트 취득)이 되기 이전에 임대차 계약이 종료되는 경우에는 가능
* 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(2~3개월) 예정되어 있어야 함
* 잔금 납부일까지 임대차 계약이 만료됨을 소명해야 함
Q. 상가 취득 후에 무조건 내가 장사를 해야만 하나요?
A. 제1,2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하고, 여타 부분에 대한 임대 제공은 가능
* 신청인이 자기 경영하는 공간과 임대해주는 공간은 구분이 확실히 되어있어야 함
Q. 다가구, 다세대, 연립주택의 건물 전체 매수 시 모든 방에 실거주 못하는데 임대 가능한가요?
A. 일부 공간에 대해서 임대목적으로 활용하는 것 가능
* 일부 임대를 가장하는 것을 막기 위해 이용실태 조사 실시
Q. 주택은 있으나 토지거래허가구역에 주택을 매수해서 이사하려고 하는데 가능한가요?
A. 신규주택 취득 목적으로 신청 가능
* 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적, 객관적으로 소명 필요
* 허가구역이 속한 시, 군 또는 인접 시, 군에 거주하는 매수자로서 주택을 기 보유한 경우에는 기존 주택 처리계획서
제출해야 함
토지거래허가구역 현황(서울시)
자세한 지번은 서울시 홈페이지 - 기타정보 - 토지거래허가 - 토지거래지정 현황(서울시) 게시판을 참조하면 된다.
재개발, 재건축을 노리고 빌라 투자 등을 계획 중이라면 반드시 토지거래허가구역의 정의에 대해 알고 현재 현황, 기준은 어떻게 공고가 났는지 꼭 살펴보고 접근해야 한다.
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