내 집 하나 구하기 힘들어지는 요즘 현실 속에서 그래도 신축 아파트를 매수할 수 있는 길은 이제는 청약보다는 재개발, 재건축 투자인 것 같다.
당연히 투자 전에 많은 공부, 분석을 하고 하겠지만 통상 재개발, 재건축 투자는 안전마진이 있고 리스크가 적다. 몸테크를 하고 시간만 투자하면 된다고 생각하고 제대로 확인해보지 않고 투자하는 경우가 있을 수 있다.
특히, 용적률이라는 것에 대해서 잘 알지도 못하지만 무작정 용적률이 낮으면 사업성이 좋다, 투자하기 좋다 라는 말만 믿고 투자하는 경우가 있다.
그렇다면 용적률은 무엇이고 단순히 낮으면 투자로서 가치가 있는지 한 번 살펴봐야겠다.
용적률이란?
용적률이라는 것은 대지면적에서 연면적이 차지하는 비율을 뜻한다.
아파트로 쉽게 예를 들면, 1개 동의 나홀로 아파트가 하면 그 아파트와 아파트로 인해 필요한 주차공간 놀이터 등 아파트 단지가 차지하는 전체 땅의 면적이 대지면적이 되는 것이다.
연면적은 아파트의 각 바닥면적을 모두 더한 값을 뜻한다.
예를 들어 이 아파트의 바닥면적이 전체 100m²이고 5층짜리 아파트이면 100m² x 5 = 500m² 이 연면적이 되는 것이다.
대지면적이 200m²인데 연면적이 500m²이면 500m² / 200m² * 100 = 250%가 용적률이 되는 것이다.
그렇다면 용적률이 낮으면 왜 좋을까? 그것에 대해 알아보기 앞서 참고로 건폐율이란 것에 대해서도 간략하게만 알아보자.
※ 건폐율: 대지면적에서 건축면적(아파트의 1층 바닥 면적)이 차지하는 비율
즉 위 예시로 보면 대지면적이 200m²이고 아파트 1층 바닥면적은 100m²이기 때문에 건폐율은 100m² / 200m² * 100 = 50%가 된다.
용적률, 건폐율 제한
용적률, 건폐율이 낮으면 좋을지 알아보기에 앞서 각 시, 도에서 정해놓은 주거용도별 용적률, 건폐율 제한을 알 필요가 있다. 아래는 서울시 도시계획 조례 상에 명시된 용적률과 건폐율 제한에 대한 내용이다.
아파트는 제1종 ~ 제3종 일반주거지역에 포함되기 때문에 해당 부분만 보면 된다.
즉 서울시는 용도에 따라 용적률을 150 ~ 250% 이하로 제한하고 있고, 건폐율은 60 ~ 50퍼센트 이하로 제한하고 있다.
다른 도시도 해당 도시의 조례를 살펴보면 되겠지만 대부분 비슷한 수치를 가지고 있다.
용적률, 건폐율이 낮으면 좋을까?
그럼 용적률, 건폐율이 낮으면 좋을지 생각해보자.
용적률이 낮다는 것(통상 200%를 기준으로 평가)은 대지면적에서 사용하는 연면적이 적다는 것을 뜻하고 이는 결국 위의 예시 그림처럼 세대수가 적고, 저층이라는 것을 뜻하게 된다.
그리고 건폐율이 낮다는 것은 사용하는 대지면적이 적다(동이 적다 = 세대수가 적다와 동일)는 것을 뜻하게 된다.
(건폐율의 경우에는 대지면적을 다른 공용공간으로 사용하는 경우가 많을 수 있으니 크게 고려할 필요는 없을 듯)
즉 예를 들어 현재 2종 일반주거지역인 아파트의 용적률이 100%, 건폐율이 15%인 곳이 있다고 하자.
이 아파트는 재개발, 재건축을 통해서 용적률은 100%, 건폐율은 45%가량을 더 사용할 수 있게 된다.
이 말은 그만큼 아파트의 높이가 높아지고, 세대수 자체가 많아질 수 있기 때문에 일반분양세대가 많이 나오게 되는 것이다.(기존에 살고 있던 사람이 조합원 입주권을 가져가고 남는 세대는 일반 사람들에게 분양하게 된다.)
결국 그렇게 되면 기존 아파트에 살고 있던 조합원은 공사로 인해 생기는 추가 분담금을 일반분양으로 얻는 대금으로 해결이 되기 때문에 최대한 적게 낼 수 있게 되고, 투자로서 부가적인 금액이 많이 들지 않고 신축 아파트를 얻을 수 있기 때문에 사업성이 좋다, 투자하기 좋다고 하는 것이다.
하지만, 여기서 주의해야 할 것이 있다.
o 현재 개발 전 아파트가 소형평수로만 이루어져 있는 아파트인지 확인이 필요하다.
- 예를 들어 10 ~ 17평으로만 이루어진 소형아파트라고 하면, 신축 후 생기는 아파트는 24평, 34평, 44평 등 그전의 평수에 비해 더 큰 평수를 가진 아파트로 탈바꿈하게 될 것이다. 이러한 경우는 기존 소형아파트 세대수가 500이었는데 개발 후 550 ~ 600세대로 되는(세대수가 크게 늘지 않는) 모습으로 나타난다.
결국, 위에서 얘기한 것과 다르게 일반분양이 적기 때문에 조합원이 공사로 인해 내야 하는 추가분담금이 커지게 되고, 그 금액이 워낙 커지게 되면 아예 부담을 하지 못하고 포기할 수밖에 없게 되는 것이다.
- 이 얘기는 반대로 중, 대형 평형대로만 이루어진 아파트의 경우에는 사업성이 더욱 좋을 수밖에 없는 것이다. 40 ~ 50평으로만 이루어진 아파트가 개발 이후 30평도 갖춘 아파트로 바뀌게 되면 그만큼 세대수가 더 많이 늘게 되고 일반분양이 늘어나게 될 것이다.
o 개별 아파트 단지별 대지지분보다 전체 대지면적을 통한 평균 대지지분을 확인해보자
- 전체 대지면적을 세대수로 나누게 되면 평균 대지지분이 되는데, 통상적으로 이 평균 대지지분이 15평 이상이 되면 사업성이 괜찮다고 얘기하고 그렇지 않으면 재건축보다는 리모델링을 하는 게 더 이득일 수 있다.
결론은, 용적률이 낮으면 사업성이 좋고 투자로서의 가치가 있는 것은 일반적인 사실이나 단순히 용적률만으로 가치를 평가할 수 없고 아파트 동간 거리, 세대수, 평형대 등을 복합적으로 살펴보고 투자해야 한다.
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