21년은 양도세가 아주 핫한 키워드이지 않나 생각이 든다.
양도세란 토지나 주택 등 가지고 있는 자산을 매도하고 얻는 차익에 대해서 세금을 납부하는 것을 뜻한다. 주식, 부동산 등 등 모든 자산에 대해서 적용이 되는 것이고 오늘은 부동산 중 주택 양도세에 대해서 알아보고자 한다.
양도세의 계산방법은 아래와 같다.
o 양도세 계산방법
* 양도차익: 양도가액(매도금액) - 취득가액(매수금액) - 기타 필요경비
* 양도소득금액: 양도차익 - 장기보유 특별공제액
* 양도소득과세표준: 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(1인당 연간 250만원)
* 양도소득세산출세액(실제 부담하는 양도소득세): 양도소득과세표준 x 양도소득세율
뭐 이렇게 복잡한가 싶기도 하지만, 하나하나 보면 특별할 것은 없다. 양도가액과 취득가액을 뺀 금액에다가 기타 필요경비는 내가 이 자산의 가치를 증가시키기 위한 비용이나 양도비(부동산 중개수수료, 법무사 비용)는 양도세 계산할 때 빼주는 것이다.
기타 필요경비 및 증빙서류
o 자본적 지출 예시
- 발코니 확장
- 새시 및 바닥공사(도배, 장판 미포함)
- 난방시설 및 보일러 교체(단순수리 미포함)
- 홈오토 설치
- 자바라 방범창 설치
- 시스템에어컨 설치
o 양도비 예시
- 취득세
- 매수 시 부동산 중개수수료
- 매수 시 법무사 비용
- 매수 시 국민주택채권 매각차손
- 매도 시 부동산 중개수수료
- 매도 시 양도소득세 신고 수수료
위의 금액을 증빙할 수 있는 서류를 가지고 제출하면 양도세 신고 시에 해당 금액은 필요경비로 인정되어 감해준다.
장기보유 특별공제액
장기보유 특별공제는 말 그대로 주택을 장기간 보유했을 시 특별하게 양도소득금액에서 일부분을 공제해주는 것이다.
| 구 분 | 다주택자 | 1세대 1주택자 (공시지가 12억 초과 아파트) |
|
| 보유기간 | 거주기간 | ||
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유기간 3년 이상에 한정) |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% | ||
| 12년 이상 13년 미만 | 24% | ||
| 13년 이상 14년 미만 | 26% | ||
| 14년 이상 15년 미만 | 28% | ||
| 15년 이상 | 30% | ||
* 1세대 1주택자의 경우 12억 미만의 아파트는 비과세이기 때문에 장기보유특별공제에 대해서 생각할 필요 없음
1세대 1주택자의 경우 이전에는 보유만 해도 최대 80% 공제가 되었는데, 이제는 거주까지 해야 그 혜택을 누릴 수 있게 된다. 즉, 보유기간과 거주기간 따로 계산을 하게 되는 것이다.
예를 들어, 10년 이상 보유를 하였으나 실제 거주기간은 3년 이상 4년 미만일 경우에는 40% + 12% = 52%를 공제받을 수 있게 되는 것이다.
다주택자의 경우 중요한 것은 2023년부터는 최종 1주택자가 된 시점을 기준으로 해서 장기보유 특별공제를 위한 보유기간을 인정해준다는 것이다.
예를 들어, 2010년에 A주택을 보유/거주하고 있었고, 2015년도에 B주택을 추가로 매수해서 보유만 하고 있는 상황이라면, 현재는 A주택을 매도하게 되면 2010년부터 현재까지 기간인 11년을 인정받게 되나, 2023년 이후에 매도를 하게 되면 아예 혜택을 못 받는 경우가 발생할 수도 있다.
(물론 이경우에 B주택을 먼저 2023년 전에 매도하고 2023년 이후에 A주택으로 최종 1주택자가 되면 장기보유 특별공제를 두 주택 모두 받을 수 있다.)
이렇게 장기보유특별공제를 계산하는 것까지 살펴보았고,
여기에서 기본적으로 제공해주는 기본소득공제와 양도세 금액에 따른 추가적인 공제금액이 있다.
양도세 기본세율
<양도세 기본세율>
| 구 분 | 세 율 | 누진공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
위에서 장기보유 특별공제까지 제한 액수에 1인당 연간 기본공제금액인 250만원을 제하게 되면 양도소득과세표준이 된다.
이 결과값에 최종적으로 양도세율을 곱해주면 내가 납부해야 하는 최종 양도세를 알 수 있다.
(위 표에서 금액별로 세율이 다르게 계산해야 되는데, 이러한 귀찮음을 덜어주기 위해서 과세액에 해당하는 구간의 세율을 곱하고 누진공제액을 제해주면 쉽게 계산이 가능하다.
예를 들어, 양도차익이 1억 원인 경우에는 1,200만원까지는 6%, 1,200 ~ 4,600만원까지는 15% 이런식으로 계산해야 하는데 그렇게 하지 않고 1억 x 해당되는 구간인 35% 세율을 곱해주고 누진공제금액인 1,490만원을 제하면 되는 것)
하지만 기본세율에 규제지역 다주택자의 경우에는 추가적으로 세율이 중과된다.
- 2주택자: 20%
- 3주택자: 30%
예를 들어, 기본세율이 35%의 경우, 2주택자는 +20%, 3주택 이상자는 30%를 각각 더해 양도세율을 계산해야한다.
(조정지역 내 있는 주택을 매도하고자 하는 경우 해당 / 비조정지역 매도 시 중과 미적용)
결국, 마지막으로 양도세율을 곱해주고 누진공제금액을 제하게 되면 최종적으로 납부해야 하는 양도세가 산출된다.
참고로, 보유기간 2년이 되지 않으면 별도의 세율 적용
| 구 분 | 주택 및 조합원 입주권 | 분양권 | |
| 보유기간 | 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 60% | |
| 2년 이상 | 기본세율 | ||
다주택자 vs 1세대 1주택
만약 본인이 비과세를 받을 수 있는 경우라면, 비과세를 받는 혜택이 1~2채를 매수해서 얻는 이익보다 더 크다면 비과세를 계속해서 유지해나가는 전략을 사용하면 될 것이다.
하지만, 지금처럼 대부분의 지역이 조정지역이 되고 또 갭투자로 접근을 많이 하는 만큼 거주요건을 채우기 힘들어 비과세를 받기 힘들다면 추가 매수를 함으로써 얻게 되는 이득은 취득 시 지불하는 비용, 보유하면서 지불하는 비용과 비교해서 어느 것이 더 큰지만 비교해보면 될 것 같다.
o 현재 조정지역 아파트 1채 보유 가정: (매수 시) 5억 → (2년 뒤) 8억 가정
- 조정지역 내 1주택 보유/거주요건 충족하여 매도 시 비과세 혜택 가능할 경우: 양도차익 3억원
* 실제 손에 쥐는 금액: 3억원 - (취, 등록세 + 중개수수료 + 보유세)
- 거주요건 충족이 제한되어 보유만 하고 2년 후 매도할 경우
* 양도소득세(필요경비, 기본공제 무시): 3억 x 38% - 1,940만원 = 9,460만원
* 실제 손에 쥐는 금액: 3억 - 9,460만원 - (취, 등록세 + 중개수수료 + 보유세)
→ 추가 주택 매수로 인해 얻는 이득이 9,460만원 이상이 되면 2주택 포지션 유리
o 가정 1(조정지역 1주택 추가 매수 후 매도)
- 7억 → 10억(2년 후 3억 양도차익 가정)
- 취득세: 7억 x 8% = 5,600만원
- 중개수수료: 7억 X 0.4% + 10억 x 0.4% = 680만원
- 양도소득과세표준: 양도차익 - 필요경비(취득세, 중개개수수료만 포함) - 기본공제
= 3억 - (5,600만원 + 680만원) - 250만원 = 2억 3,470만원
- 양도소득세: 2억 3,470만원 x (38% + 20%) - 1,940만원 = 1억 1,672.6만원
* 실제 손에 쥐는 금액: 3억 - 1억 1,672.6만원 - (취, 등록세 + 중개수수료)
= 약 1억 1,800만원 정도
→ 추가 주택 매수로 인해 얻는 이득이 비과세로 포기하는 혜택보다 2천만원정도 더 이득
o 가정 2(비조정지역 1주택 추가 매수 후 매도)
- 5억 → 7억(2년 후 2억 양도차익 가정)
- 취득세: 5억 x 1% = 500만원
- 중개수수료: 5억 X 0.3% + 7억 x 0.4% = 430만원
- 양도소득과세표준: 양도차익 - 필요경비(취득세, 중개개수수료만 포함) - 기본공제
= 2억 - (500만원 + 430만원) - 250만원 = 1억 8,820만원
- 양도소득세: 1억 8,820만원 x 38% - 1,940만원 = 5,211.6만원
* 실제 손에 쥐는 금액: 2억 - 5,211.6만원 - (취, 등록세 + 중개수수료)
= 약 2억 정도
→ 추가 주택 매수로 인해 얻는 이득이 비과세로 포기하는 혜택보다 1억정도 더 이득
물론, 여기에서 재산세나 종합부동산세 등을 더하지 않고 나머지 필요경비 같은 것도 대략적으로 산출하였기에, 정확하지는 않으나 대략적으로라도 알 수 있듯이 비과세 받기위해서 1채만 고집하고 있는 것이 능사가 아닐 수 있음을 인지할 필요가 있을 듯 하다.
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