아파트 리모델링 요건과 절차 정리(수직증축 요건 포함)

대선이 다가오면서 대선후보들이 부동산 관련 공약을 많이 내놓고 있는 상황이다.

그 중에는 리모델링 특별법에 대해서도 얘기를 하는데, 리모델링 특별법은 2020년에 발의가 되었으나 아직까지 진행되지는 못하고 있고, 현재는 주택법에 나와있는 사항들로만 적용을 받고 있는 상황이다.

 

리모델링특별법에 대해서는 추후에 다뤄보도록 하고, 오늘은 아파트 리모델링 요건과 절차에 대해서만 한 번 간략하게 정리해보고자 한다.

 

 

 

 

 

 

리모델링 뜻 / 종류

흔히 재개발, 재건축에 대해서는 많이 들어보고 비교를 하는 경우가 많은데, 요새 더욱 핫해진 리모델링이 대해서는 잘 모르는 경우가 많다.

 

재개발, 재건축 관련 내용은 아래 포스팅 참조

부린이를 위한 재개발, 재건축 절차 정리

부린이를 위한 재개발, 재건축 차이점 정리!!

 

리모델링은 이러한 재개발, 재건축을 하지 못하는 아파트들이 통상 실시하게 되는데, 쉽게 알 수 있듯 아파트 전체를 철거하고 새로 짓는 개념이 아닌 일부만 보수하고 바꾸는 작업이다.

 

즉, 내력벽이라고 하는 아파트의 기본 뼈대는 그대로 놔두고 내부를 조금 바꾸고 베란다를 확장하는 등의 작업을 하는 것이다. 

 

리모델링은 기존 아파트를 옆으로 확장하는 수평증축, 그리고 위로 2~3개 층을 증축하는 수직증축, 아예 새로운 동을 건설하는 별동 설치 이렇게 크게 3가지 종류를 가지고 있다.

 

무조건 한가지 방식만 하는 것은 아니고 수평증축 + 별도 동 신축, 수직증축 + 별도 동 신축과 같이 혼합해서 하는 경우도 있다. 다만, 수직증축은 추후에 절차에서 다시 얘기하겠지만 안전진단 결과에 따라 할 수 있느냐 없느냐가 결정되기 때문에 수직증축이 안되면 수평증축을 한다고 쉽게 생각하면 될 것 같다.

 

 

 

 

 

리모델링 요건 및 제한

① 아파트 연식: 사용승인일로부터 15년이 지난 아파트

② 평수 확장

  - 주거전용면적이 85m² 이상인 경우: 전용면적의 30% 이내 가능

  - 주거전용면적이 85m² 미만인 경우: 전용면적의 40% 이내 가능

③ 세대수 증가: 기존 세대수의 15% 이내 가능

④ 수직증축은 아래 요건 모두 충족 시에만 가능

  - 최대 3개 층 이하로 증축

    * 14층 이하 아파트: 2개 층 증축 가능

    * 15층 이상 아파트: 3개 층 증축 가능

  - 리모델링 대상 건축물의 신축 당시 구조도 보유하여야 가능

  - 요즘 1층을 필로티 구조로 하는 경우가 많은데, 그렇다면 필로티 구조를 하게 되면 1개 층을 더 증축할 수 있는 것이 아닌가 생각할 수 있지만, 필로티 여부와 상관없이 제한된 층수만큼만 증축이 가능하다.

⑤ 용적률

  - 위 평수확장에 따라 기존 용적률의 30 ~ 40%까지 제한없이 증가가 가능하나, 현재 관련하여 구체적인 법이나 지침이 없어 서울시는 '2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비(안)'에  용적률 완화 관련 내용을 구체적으로 포함한다고 발표하였다.

 

<서울시 보도자료 중 일부, '21. 11. 4.>

현재까지는 리모델링 용적률과 관련해서는 별도로 재건축처럼 용도지역별로 상한선이 있는 것이 아니기 때문에 재건축 요건이 안되는 아파트들은 리모델링을 추진하려고 노력중인 상황이다.

 

다만 여기서 잘 확인해야할 것은, 지구단위계획으로 시, 도, 지자체에서 추진하는 정비계획에는 별도의 건폐율, 용적률 완화를 어떻게 적용할지 명시가 되어 있다. 그래서 기본적으로 리모델링 하는 단지가 이 지구단위계획에 포함되어 있으면 지구단위계획에 명시된 용적률 상한까지만 증축을 할 수 있는 것이다.

 

예를 들어, 용적률이 240%인 아파트 단지가 있는데, 지구단위 계획에서 제3종주거지역 용적률 상한인 250%까지 용적률을 적용한다고 하면 이 아파트 단지가 지구단위 계획에 포함되어 있을 경우 10%만 용적률을 증가할 수 있는, 사업성이 1도 없는 경우가 발생할 수 있다는 것이다.

 

하지만, 지구단위계획에 별도로 리모델링아파트는 용적률상한을 적용하지 않는다고 명시된 경우가 있으니, 리모델링 아파트를 투자하기 전에 해당지역이 지구단위계획에 포함되는 것은 아닌지, 포함된다면 용적률에 관해 어떤식으로 정해놓았는지 해당 시, 도 홈페이지에서 확인해보아야 한다.

 

 

 

 

 

리모델링 절차

① 추진위원회 설립(임의단체)

  - 공식적인 조합 설립 전에, 조합을 설립해서 리모델링을 추진하고자 하는 아파트 주민들이 모여서 추진위원회를 설립하고 조합설립을 위한 동의를 받는 과정이다.

② 조합설립인가

  - 리모델링 조합설립은 재건축, 재개발과는 다르게 소유자의 2/3이상(66.7%) 동의를 얻으면 된다.

  - 주택단지 전체 리모델링을 실시할 경우, 전체 동의율은 2/3이상, 각 동별 1/2(50%)이상 동의 필요

③ 시공사 선정

  - 시공사 선정이 비교적 일찍 되기 때문에 시공사 선정이 되었다고 해서 정상적으로 진행된다고 생각하는 것은 금물이다. (시공사 선정 후 단계에서 진행이 안되는 경우가 태반)

④ 1차 안전진단

  - 시장, 군수 등 지자체장에게 리모델링을 위한 안전진단 허가를 받기 위해 신청하는 것이고, 앞의 재개발, 재건축 절차에서 안전진단에 대해서 설명해 놓은 것이 있으면 참조하면 되고, 결론적으로 수직증축을 위해서는 B등급, 수평증축을 위해서는 C등급이 나와야 한다. (D, E 등급은 재건축 진행대상, A등급은 현재 상태 유지)

  - 1차 안전진단까지는 사실 큰 문제없이 조합에서 예상한대로 나올 것이고 왠만하면 B등급이 나온다고 생각하면 된다.  

⑤ 도시계획 심의 + 건축위원회 심의(전문기관 1차 안전성평가)

  - 세대 수 50세대 이상 증가 시 구 도시계획위원회 심의 필요

  - 지구단위구역 내 용적률 완화 시 시 도시계획위원회 심의 필요

  - 전문기관 1차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당하는 것으로, 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 증축범위의 적정성에 대해 검토를 의뢰한다. (기본 30일, 연장하면 최대 50일 이내 검토결과 회신)

  - 이 때부터 수직증축의 경우에는 발목이 잡히는 경우가 많다. 아무래도 기본 골조는 그대로 유지하면서 층수를 더 높이고 지하를 만드는 행위가 안전상 위험하고 잘못 승인을 해줬다가는 큰 문제가 생길 수 있는 것이기에 꽤나 쉽지 않을 수 있다.

⑥ 사업계획(행위허가, 75%이상 동의) + 실시설계(전문기관 2차 안전성평가)

  - 세대 수 30세대 이상 증가 시에는 사업계획승인을 받아야 함

  - 세대 수 30세대 미만 증가 시에는 행위허가만 받으면 됨

  - 조합설립 이후에 최종적으로 단지 내 소유자의 3/4(75%)이상 동의, 각 동별 1/2(50%)이상 동의를 받아서 행위허가를 신청해야 한다.

  - 전문기관 2차 안전성평가는 수직증축형인 경우에만 해당

⑦ 분담금 확정 총회

  - 조합원의 분담금이 최종적으로 얼마인지 확정하고 고시하는 총회를 개최한다.

⑧ 이주 / 2차 안전진단 → 철거

  - 2차 안전진단은 수직증축형인 경우에만 실시

⑨ 착공, 준공

 

리모델링이 흔히 재건축에 비해서 소요되는 기간이 짧아서 선호하는 경우가 있는데, 세대수 증가를 위한 리모델링, 특히 수직증축을 위해서는 수평증축에 비해서 1, 2차 안전성평가 및 2차 안전진단이라는 거대한 산이 있기 때문에 이 부분에서 진행이 더딜 수 있다.

 

실례로, 수직증축으로 리모델링을 승인받은 것은 송파 성지아파트 1건밖에 없다고 한다.

향후, 대선 이후에 일부 리모델링 특별법 제정 등을 통해 많은 부분을 완화해준다고 하니, 대선과 향후 정책을 기점으로 리모델링 아파트에 변화가 있지 않을까 생각한다.

 

마지막으로, 리모델링 아파트 투자를 위해서는 가능하면 아래 요건을 충족하는 아파트를 고르는 것이 좋을 것 같다.

① 대단지 아파트(최소 1,000세대 이상)

  - 아파트 커뮤니티를 위해서는 단지 세대 수는 많으면 많을 수록 좋다.

② 15층 이상 아파트

  - 3개 층 증축을 위한 최소 조건

③ 중소형 위주 아파트

  - 세대 수 증가가 현 세대의 15%이기 때문에, 일반분양 하는 세대 수를 늘려서 조합원 분담금을 낮출 수 있다.

  - ①과 연계해서 그냥 대단지 아파트를 고르면 될 것 같다.

④ 분담금을 추가로 낼 경제적 형편이 되는 동네

  - 동의율과 관련이 높다. 

⑤ 사업 진행 속도가 빠른 단지

  - 부동산, 조합에서조차 기간이 조금 걸린다, 길게 봐야한다고 말하면 안된다고 생각해도 무방할 정도.

  - 리모델링을 하는데 제한되는 사항은 없는지, 안전진단 및 안전성평가는 어떻게 나왔는지(예상하는지) 등을 확인