지난 달에 아래와 같이 오세훈 서울시장이 모아주택이라는 새로운 정비모델을 통해 2026년까지 주택 3만호를 건설한다고 발표하였다. 소규모정비사업만 해도 종류가 많은데, 거기에 또 모아주택, 모아타운이라는 말까지 나오니 머리가 지끈거리지만 그래도 아는만큼 보이기에, 이에 대해 알아보았다.
모아주택, 모아타운?
먼저, 모아주택의 경우에는 붙어있는 다가구, 다세대 필지를 모아서 블록단위로 공동 개발하는 정비모델이다.
- 대지면적 1,500m² 이상 확보 시 추진 가능
- 절차상 소규모주택정비사업으로 추진
* 일반 재개발, 재건축과는 다르게 정비구역 지정 ~ 추진위 설립이 생략되기에 속도가 빠름(아래포스팅 참조)
가로주택정비사업이란??(정의, 절차, 장단점)
가로주택정비사업이란? 소규모주택정비사업 중 하나로, 소규모주택정비사업은 노후, 불량건축물의 밀집 등 일정 요건에 해당하는 경우에 가로구역에서 시행하는 사업을 말하며, 가로주택정비
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- 공공기여와 국비, 시비 등을 활용해 지하주차장, 어린이집, 도서관 등 기반시설 확충 가능
모아타운은 이러한 모아주택을 집단으로 모아서 실시하는 것으로, 우리가 흔히 노량진뉴타운, 상계뉴타운처럼 재개발 하는 지역들이 여러곳이 있으면 이것들을 묶어서 하나의 뉴타운(재정비촉진지구)으로 칭하는데, 이것처럼 여러 모아주택을 하나로 묶어서 모아타운이라고 칭하고 관리하는 것이다.
쉽게보면 소규모 뉴타운(?)이라고 생각하면 편할 듯 하다.
모아타운으로 지정되면 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리가 되고, 일정규모 이상의 재개발 아파트가 생기는 것으로 생각하면 된다.
- 노후도(20년 기준) 50% 이상, 면적 10만m² 이내 지역
- 최고층수 15층까지 가능(임대공급 시)
- 필요 시 용도지역 상향 가능
- 국비로 최대 375억원으로, 기반시설 확충
* 주차장통합설치 지원
* 공공건축가 설계 지원
모아주택(타운)을 진행하는 절차는 가로주택정비사업과 비슷하며, 시에서 공모를 통해 선정하거나 주민 제안을 통해 매년 20개소씩 5년간 모아타운을 총 100개소를 지정할 계획이라고 한다.
가로주택정비사업과 차이점?
그렇다면 가로주택정비사업과 모아주택, 모아타운의 차이점은 무엇일까?
앞에서 보면 알겠지만, 가로주택정비사업은 가로구역 즉 둘러싸고 있는 도로는 그대로 유지하고 그 안에서 주택만 허물고 다시 짓는 것이다. 이에 따라 주차장이나 기반시설을 제대로 확충하기가 어렵고 소규모로 진행되기 때문에 나홀로 덩그라니 있는 아파트라는 인식이 강하다.
하지만, 모아주택(타운)으로 진행이 되게 되면, 도로를 넘어 옆에 있는 단지도 같이 정비사업을 실시하기 때문에 비교적 기반시설을 확충하기가 좋고, 주차장을 지하로 통합설치 하는 등 대단지에서 이뤄지는 정비 모습이 이뤄지는 것이기 때문에, 가로주택정비사업의 한계점을 조금이나마 극복할 수 있다는 차이점이 있다.
모아주택(타운) 주의사항
그렇다면, 마냥 좋은 점만 있을까?
물론, 위 과정처럼 절차상 간단히 되는 부분이 있지만 결국 조합설립을 위한 동의서를 받아야 하고 이 과정에서 앞서 가로주택정비사업 포스팅을 보면 알 수 있겠지만, 인원이 적다고 해서 동의를 받기가 더 쉬운 것이 아니고 이 소수 인원으로 인해 진행이 되기 어려울 수 있다. 또, 건축심의같은 과정을 거쳐야하는 것은 매한가지이기 때문에 마냥 2~4년이면 사업이 완료된다라고 보기는 어렵다.
또, 앞에서 가로주택정비사업의 차이점을 언급하면서 가로주택정비사업에 비해서 기반시설을 확충하기 좋다고는 했지만, 이는 비교적 그렇다는 것이고 기본적으로 주택 주변 도로를 갈아엎지는 않기 때문에, 여러블록이 한꺼번에 공사를 한다고 해도 사이사이 도로로 인해 한 개의 단지같은 느낌이 들기는 어렵고 이에 따른 커뮤니티 시설 등을 확충하기에 제한이 생길 수 밖에 없다.
또한, 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법이 일부 개정되어 '22. 8. 4.부터는 투기과열지구 내에서 가로주택정비사업과 소규모재개발사업이라 하더라도 조합설립이후에 조합원지위를 양도할 수 없다. 따라서, 조합설립 전에 미리 투자를 해야 하는데, 초기에 투자를 해야함에 따라 리스크를 안고 투자할 수 밖에 없다.
(다만 8월 전까지는 제한이 없으니 그 전에 조합설립이 된 모아타운을 분석하고 투자하는 것도 괜찮을 수도 / 투기과열지구가 아닌 지역에서의 가로주택정비사업이나 소규모재개발은 상관 없음)
이를 통해 결론을 내보면, 재개발 > 모아타운 > 소규모정비사업 이런식으로 사업성이나 추후 주거환경 개선이 되지 않을까 생각한다. 재개발이 노후도나 어떠한 요건으로 인해 제한될 시 모아타운을 추진하고, 이 마저도 제한될 시 소규모로 정비사업을 하는 모습으로 진행되지 않을까 싶다.
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