재건축 초과이익환수제 기준일은 언제??

재건축과 재개발을 많이 비교하면서, 재건축은 초과이익환수제가 있기 때문에 재개발을 투자한다, 재건축은 남는게 없다라고 말하는 사람들이 있는데, 진짜 그런지 알아보았다.

 

 

우선 재개발, 재건축에 대해서는 아래 포스팅 한 것이 있으니 참고하면 된다.

부린이를 위한 재개발, 재건축 차이점 정리!!

 

부린이를 위한 재개발, 재건축 절차 정리

 

 

 

 

 

 

초과이익환수제 기준

재개발과 재건축 차이를 보면 알겠지만, 재개발은 공공의 성격이 강하지만 재건축은 본인들 아파트가 노후화 됐으니 새로 지어줘 라고 해서 해당 아파트 주민들이 조합을 만들고 요청해서 진행되는 것이기 때문에, 개개인이 마냥 많은 이익을 보지 못하도록 막고 있다.

 

그렇다면 대체 언제를 기준으로 언제까지의 금액을 가지고 초과이익을 정하는걸까?

 

 

<초과이익환수제 기준시점>

재건축초과이익 환수에 관한 법률을 보면, 조합설립을 위한 추진위원회가 승인된 날을 기준시점으로 잡는다고 한다.

그리고, 이때부터 준공인가일을 종료시점으로 잡고 그 사이의 이익에 대해서 초과되는 이익을 환수하는 것이다.

 

그렇다면, 여기서 또하나 의문이 들 수 있다. 그 이익이 초과인지 아닌지는 무엇으로 정할까?

그 식은 아래와 같다.

 

종료시점 주택의 가격 총액 - (개시시점 주택의 가격총액 + 주택의 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용 등)

※ 정상주택가격상승분

 - 개시시점 주택가격 x (정기예금이자율 or 해당 재건축 사업장이 소재하는 지자체의 평균주택가격상승률 중 높은 비율)

 

즉, 쉽게 예를 들면, 100세대의 아파트가 있는데, 이 아파트가 재건축을 위해 조합설립 추진위원회 승인을 받을 당시 아파트 공시가격이 평균 1억으로 잡고 개시시점 주택의 가격총액은 1억 x 100세대 100억 이라고 가정을 하자.

이 아파트의 재건축 공사가 완료되는 때까지 주변 아파트의 평균주택가격상승률이 5%라고 하면, 개시시점 주택가격 1억 x 평균주택가격상승률 0.05% = 500만원씩 상승을 했다고 보고, 총 500만원 x 100세대 = 50억이 증가했다고 볼 수 있다.

그리고 준공이 완료 된 후에, 아파트 분양가가 4억 단일가로 150세대가 되었다고 하면, 종료시점 주택의 가격총액은 4억 x 150세대로 600억이 된다. 

 

즉 정리하면, 

600억 - (100억 + 50억 + 개발비용) = 450억 - 개발비용이 초과이익이 된다.

 

그리고 이 초과이익을 조합원 수 만큼 나눈 이후에 각각 조합원이 받게 되는 이익을 토대로 부과율이 계산이 된다.

 

<초과이익환수제 부과율>

조합원 1인당 평균 이익	조합원 1인당 부과금
3000만원 초과 ~ 5000만원 이하	3000만원 초과 금액의 10%
5000만원 초과 ~ 7000만원 이하	200만원 + 5000만원 초과 금액의 20%
7000만원 초과 ~ 9000만원 이하	600만원 + 7000만원 초과 금액의 30%
9000만원 초과 ~ 1억 1000만원 이하	1200만원 + 9000만원 초과 금액의 40%
1억 1000만원 초과	2000만원 + 1억 1000만원 초과 금액의 50%

 

 

그런데, 웃긴건 내가 아파트를 지금 받자마자 팔겠다는 것도 아니고 그냥 받고 사는 건데도 세금을 무지막지하게 내야하는 것이다. 그리고 나중에 아파트 팔 때 양도세는 별도로 또 내야하니, 새아파트로 인해 얻는 차익으로 두번이나 세금을 내는 느낌적인 느낌이랄까?..

 

물론, 요즘은 추진위원회 설립 때부터 시세가 상승해서 추진위원회 ~ 준공 시의 시세 차이가 이전보다 크지 않을 수 있고, 또 애초에 커뮤니티시설이나 조합원들이 혜택을 위한 것들을 많이하면서 공사비를 올리고 이익으로 얻게 되는 세금을 조절하기도 한다.

 

하지만, 건설사 입장에서도 마냥 공사비만 올리는 것은 본인들의 수지타산이 맞지 않기 때문에 적절한 조율이 필요할 것이다.

 

그런데, 여기서 간과하지 말아야할 것은 재건축을 통해 얻게 되는 이득이 많은 세금으로 빠져나가지만 그렇다고 해도 여전히 좋은 투자처이며, 세금을 제하고도 얻을 수 있는 것이 충분히 많다고 생각한다.

 

쉽게 보면, 우리 동네 아파트 값이 다 3억인데, 우리 아파트는 재건축해서 7억이 되고 주변 아파트들은 시간이 지나면서 5억으로 올랐다고 하자. 그럼 쉽게 생각하면 우리만 비정상적으로 가격이 높기 때문에 7억 - 5억을 뺀 2억에 대해 환수를 하겠다고 하는 개념이기는 하나, 위를 보면 알 수 있듯이 공사비처럼 공제해주는 것이 있고, 최대 1억 1천만원 초과 금액의 50%이기 때문에 단순히 이익을 본 것의 대부분을 세금으로 내는 것이 아니기 때문에 이를 부정적으로만 보고 투자의 대상으로 삼지 않을 필요는 없는 것이다.

 

이것도 단순하게 계산해서 공사비는 무시하고 2억이 조합원 1인당 얻는 평균이익이라고 하면, 2천만원 + 9천만원 x 50%인 6천5백만원을 세금을 내게 되는 것이다. 물론 2억을 벌었는데 33%정도가 세금으로 나가게 되는 것인데, 이 정도면 사실 그리 나쁜 수익률은 아니라는 생각이 든다.

 

물론, 현재의 초과이익환수제가 적당하고 적합하다는 뜻은 아니고, 구더기 무서워서 장 못담그는 어리석은 짓은 하지 말자는 취지에서 끄적여 보았다.