앞선 포스팅에서 재개발, 재건축의 차이점에 대해서 알아보았다.
부린이를 위한 재개발, 재건축 차이점 정리!!
신축 아파트를 가지고 싶은데, 청약의 문은 높기만 하고 그 대체로 요새 많이들 투자하고 있는 것이 재개발, 재건축 아파트 투자이다. 당장에라도 하고 싶지만, 제대로 모르고 투자하면 결국 비
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이는 오늘의 절차를 공부하기에 앞선 기본 상식으로 한 것이었고, 이번에는 재개발, 재건축의 사업단계별 절차에 대해서 알아보고자 한다.
무슨 사업시행인가니 관리처분인가니 하는 말은 간간이 듣기는 했으나, 잘 모를 수 있기 때문에 정리해보았다.
정비구역 지정 - 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 및 철거
크게 중요한 단계는 위 제목에 적힌 순서와 같다. 하지만, 조금 더 세부적으로 단계를 구분하면
정비구역 지정 전에 "정비 기본계획 수립"이라는 단계를 거치게 된다.
o 정비기본계획 수립
- 시에서 도시, 주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성을 검토한다.
- 즉, 시에서 아주 큰 대략적인 밑그림을 그려놓는 단계라고 생각하면 된다.
- 여기에서, 재건축은 아파트 주민들이 원해서 신청하는 것 아니었나? 시에서 정비하기로 한 지역에 대해서만 신청할 수 있는 건가?라는 의문이 들 수 있다. 이에 대한 답은, 필요시 안전진단을 통해 재건축 계획을 수립할 수 있다.
o 안전진단(재건축만 해당)
- 해당 내용의 자세한 부분은 위 재개발, 재건축 차이를 보면 되고 기본적인 것은 재건축을 할 정도의 노후화된 아파트인지 진단을 통해 할지 말지를 정하는 단계이다. (재개발에서는 해당 절차는 생략된다.)
o 정비구역 지정
- 이후, 정비구역 지정권자(시장, 도지사, 군수)가 기본계획에 적합한 범위 내에서 정비구역을 지정한다.
- 해당 내용은 지자체 공보에 고시한다.(아래와 같은 내용을 해당 시 홈페이지에서 확인할 수 있다.)
이후에는, 재건축, 재개발 진행을 위해 조합을 설립해서 조합이 대표로 업무를 하게된다. 근데 그전에, 조합설립 추진위원회라고 하는 단계가 하나 더 있다.
o 조합설립 추진위원회
- 토지등소유자 1/2이상(50%)의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회 구성
- 위원장을 포함한 5명 이상의 위원 필요
- 추진위원회 업무
* 설계자 선정 및 변경
* 토지등소유자의 동의서 접수
* 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최(필수)
* 조합 정관의 초안 작성 등
추진위원회에서 창립총회까지 성공적으로 마치고, 일정요건을 갖추게 되면 조합설립을 할 수 있게 된다.
o 조합설립인가
- 재개발 추진위원회: 토지등소유자의 3/4(75%)이상 동의 + 토지면적의 1/2(50%)이상의 토지소유자 동의 필요
- 재건축 추진위원회: 토지등소유자의 3/4(75%)이상 동의 + 토지면적의 3/4(75%)이상의 토지소유자 동의 + 공동주택의 각 동별 소유자의 1/2(50%)이상 동의 필요
(주택단지가 아닌 경우 토지 또는 건축물 소유자의 3/4(75%)이상 동의 + 토지면적의 2/3이상 토지소유자 동의 필요)
위 재개발, 재건축 차이점에서도 다뤘지만, 조합설립을 위한 동의율이 쉽게 이뤄지기 어려운 점이 있다. 특히 재건축의 경우가 더 그러한데, 해당 구역 토지등소유자의 80%가 동의하고 토지면적의 80%이상의 토지소유자가 동의를 하였어도, 한 개 동에서 동의율이 49%가 나오게 되면 조합설립을 할 수 없게 된다. (이런 경우에는, 한 개 동 or 단지만 빼놓고 재건축을 추진하려고 하는 경우도 있다.)
그런데, 여기서 왜 새 아파트를 지어주고 정비해준다는데 동의를 하지 않는 걸까?라고 생각할 수 있다.
그 이유는, 각자마다 입장 차이가 다르기 떄문인데 어떤 이들에게는 재개발, 재건축을 함으로 인해서 얻게 되는 이득이 별로 없을 수 있기 때문이다.
예를 들면, 어떤 아파트의 1~2개 동은 한강뷰를 가진 고급 입지를 자랑하고 있다고 하자. 하지만, 이 아파트가 재건축이나 재개발을 하게 되면 본인이 살던 위치가 아니라 랜덤으로 배치받기 때문에 이에 대해 동의하지 않을 수도 있다.
또한, 다가구 주택으로 노후를 즐기고 있는 부부가 있다고 하자. 이 부부는 최대 19세대(다가구 주택 정의 포스팅 참조)로부터 월세를 꼬박꼬박 받아가며, 걱정 없는 노후를 살고 있었다. 하지만, 재개발이나 재건축이 되면 다가구 주택은 1세대(1개의 소유권)이기 때문에 분양권도 1개만 나오기 때문에 이는 오히려 손해가 될 수 있는 것이다.
이 외에도, 재개발, 재건축을 함으로 인해서 추가로 내야 하는 분담금이 부담스러워서 반대하는 사람도 있고 추진위원장을 해서 조합장이 되려고 했는데, 실패해서 반대하는 세력도 있고 여러 가지 이유가 있을 수 있다.
- 조건을 갖추고 조합설립을 인가받게 되면, 법인으로 정식 등기를 하고 조합으로서의 역할을 하게 된다.
o 시공사 선정(서울은 사업시행인가 이후 실시)
- 조합이 설립되고 난 이후에 조합은 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정하게 된다.
- 이 시기에 각 건설사에서 우리는 어떠한 것을 해주겠다고 얘기하면서, 조합원들의 마음을 얻고자 노력하는 단계다.
- 그리고 이 시기에 1군 브랜드(디에이치, 자이, 아크로 등)나 괜찮은 건설사들이 입찰하고자 경쟁하면 그것만 봐도 이 사업의 사업성이 좋구나라고 쉽게 판단할 수 있다.
o 건축심의 및 관련법에 따른 평가
- 건축, 경관 심의, 교육환경평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등 여러 가지 사업시행을 위한 심의를 필요한 것을 평가받게 된다. 여기에서 통상 건축심의가 절차가 가장 까다로워서 건축심의가 통과되는지 여부가 뉴스에 나오기도 한다.
o 사업시행인가
- 조합에서는 사업시행계획서를 작성하고, 총회의 의결을 거쳐서 시장, 군수 등에게 제출하고 인가를 받게 된다.
- 앞의 건축심의를 통과했다면 사업시행인가는 큰 무리 없이 진행된다고 한다.
o 종전자산평가(감정평가) / 조합원분양
- 해당 단계에서는 추후 조합원들에게 분담금이나 환급금을 지급해주기 위해 현재 가지고 있는 부동산의 가치를 전문 감정평가사에게 평가받고 조합원으로서의 분양 신청을 한다.
- 감정평가가 중요한 이유는 이를 통해 추후 추가분담금이 얼마인지 결정이 되기 때문이다.
- 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(권리가액 = 감정평가액 x 비례율)
- 갑자기 어려운 말이 나오는 것 같을 수 있는데, 결국 권리가액에 감정평가가 들어가기 때문에 감정평가액이 높을수록 추가 분담금이 낮아지게 된다.
※ 참고로 권리가액이라고 하는 것은 감정평가액에 비례율을 곱한 것인데, 비례율은 사업으로 얻게 되는 총수입(종후자산의 합)에서 총비용을 뺀 것을 해당 구역의 감정 평가한 모든 자산의 합(종전자산의 합)으로 나누고 100을 곱한 것인데.
100%가 넘으면 사업성이 좋고, 그렇지 않으면 사업성이 떨어진다고 보면 된다.
o 관리처분인가
- 위의 조합원 분양신청기간이 종료된 이후에, 분양신청 현황을 기초로 하여 분양 설계, 정비사업비 추산액, 일반분양 및 임대주택 비율 등에 대한 내용을 포함하여 신청하고 인가를 받게 된다.
- 해당 단계는 재개발, 재건축에서 거의 다 왔다고 볼 수 있는 단계로 매우 안정적이지만 그렇기에 매우 비싸기 때문에 투자를 고려한다면 어느 시기에 할지 잘 판단해 볼 필요가 있다.
o 이주 및 철거
- 해당 단계는 기존에 살고 있던 세입자나 소유자가 공사를 위해 이주를 하고 해당 주택을 철거하는 단계이다.
이 이후에 분양을 하게 되는 것이고, 많은 사람들이 이 시기에 청약으로 내 집 마련을 하려고 하는 것이다.
크게 노란색으로 음영을 넣은 단계만 잘 기억하고 있어도 어느 정도 돌아가는 상황을 알 것이라고 생각하지만, 그 안의 세부적인 과정도 한 번쯤은 어떻게 흘러가는지 알고 있어야 쉽게 이해가 되는 것 같으니 전체적인 내용을 한 번 읽어보고 숙지하는 게 좋을 듯하다.
이렇게 쭉 정리해서 보면, 청약은 마지막 단계에 매우 비싼 금액으로(분양가상한제가 아닐 경우) 새집을 사는 것인데, 그 전 단계에서 미리 매수를 한다면 비교적 싼 가격으로 새 집을 살 수 있고 청약처럼 떨어질 확률이 없기 때문에 재개발, 재건축에 대해서 보다 더 공부를 해볼 필요가 있을 것 같다.
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