재건축, 재개발에 요즘 많은 사람들이 관심을 가지고 투자를 하고 있는 것 같다.
하지만, 서울 내 재개발 투자를 위해서는 최소 5억은 필요한 실정이고, 경기권도 어느정도 단계가 진행된 곳은 소액으로 접근하기 쉽지 않은 상황이라 아예 정비구역이 지정되기도 전에 선진입 하고자 하는 분들도 많다.
이에, 오늘은 재개발구역으로 지정될 수 있는 곳을 미리 알 수 있는 방법을 살펴보고자 한다.
필수조건
【도시 및 주거환경정비법 시행령 [별표 1] 정비계획의 입안대상지역】을 보면, 재개발 사업을 위한 정비계획은 노후, 불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상인 지역으로 한다고 명시되어있다.
* 시, 도 조례로 10% 범위 내에서 증감 가능
여기서 노후, 불량건축물이라고 함은 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물이라고 하는데, 쉽게 와닿지 않는다.
쉽게 각 시, 도 조례로 정해놓은 건축물 연수를 보면 이해가 쉽다.
<서울시>
<부산시>
이런식으로, 각 시, 도 조례를 찾아보면 알 수 있고 일반적으로 30년을 기준으로 30년이 넘는 건축물이 전체 건축물의 2/3이상 있어야 재개발을 위한 필수조건을 갖춘다고 보고있다.
그렇다면, 그 지역의 노후도 확인은 어떻게 할까?
첫 번째로, 많이 쓰는 플랫폼 중 하나인 "부동산플래닛"이다.
① 부동산플래닛을 검색해서 접속한 이후, 우측 메뉴에 보이는 탐색을 클릭해준다.
② 내가 궁금한 지역의 노후도를 대략적으로 확인한다.
원래는 아래 영역 그리기를 통해 영역을 지정하면 해당 영역의 노후도가 전체 중 몇 퍼센트 이상인지 알려주었는데, 현재는 프리미엄으로 유료로 운영하고 있는 것 같다. 그래서 내가 궁금한 지역의 노후도를 대략적으로만 알 수 있다.
새빨간색일수록 노후도가 높은 곳이고, 허름하고 오래된 지역에 몇 개 듬성듬성 노후도가 낮은 곳은 신축 빌라일 가능성이 높다. 이러한 신축 빌라들이 노후도를 낮춰서 재개발 지정을 안되게 하는 요인이 될 수 있으니 잘 확인해야 한다.
그렇다면, 이렇게 대략적인 것 말고 수치적으로 알 수 있는 방법은 없을까?
두 번째는, "공간정보플랫폼"을 이용하는 것이다.
① GISlaw 검색 또는 http://www.gislaw.co.kr/ 사이트로 접속 후에 왼쪽 메뉴 중 '구역설정'을 클릭한다.
② 아래처럼 구역을 설정하고, 엔터를 눌러준다.
③ 오른쪽에서 '구역확정'을 클릭한다.
④ 오른쪽 상단의 입지분석 클릭 - 토지건물분석 클릭 - 노후도분석 클릭
이렇게 하면 아래처럼 전체 건물수와 노후도 건물 수, 그리고 전체 중에 노후화된 건물이 차지하는 비율이 나오기 때문에 쉽게 노후도 충족여부를 알 수 있다.
위 구역은 노후된 건물이 15%로 재개발 지정요건에 충족되지 못하는 것이다.
이렇게 필수조건을 확인할 수 있고, 지역에 따라서는 면적이 필수조건으로 포함되기도 한다. 서울, 부산 같은 경우에는 기본적으로 면적이 1만m² 이상인 지역 + 노후도 2/3이상이 필수조건이다.
(면적 1만m²는 왠만하면 그 이상이고, 이 사항도 궁금하면 위의 노후도분석 좌측 메뉴에 있는 토지형상을 클릭하면
아래와 같이 구역 내 토지면적이 나오게 되니까 쉽게 알 수 있다.)
선택조건
앞의 필수조건은 반드시 충족이 되어야 하는 것이고, 지금 말하는 조건은 충족을 안해도 되는 것은 아니고, 아래 항목 중 한개만 충족이 되면 되는 것이다. 결국 필수조건 + 선택조건 중 1개가 충족이 되어야 재개발 지정요건이 된다.
이 선택조건도 시, 도별로 상이하기 때문에 각 시, 도 조례를 보면 되고 서울을 기준으로 해서 보면,
위 3개 항목 중 하나를 충족하여야 한다고 명시되어 있다. 각각의 말 뜻을 먼저 풀이해보면,
- 과소필지: 토지면적이 90m² 미만인 토지
- 주택접도율: 폭 4m 이상 도로에 길이 4m 이상 접한 대지의 건축물의 총수를 구역 내 건축물 총수로 나눈 비율
- 호수밀도: 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르당 건축되어 있는 건축물의 동수
조금 더 쉽게 풀이하면, 과소필지는 어떠한 행위를 하기 힘든 작은 땅이 많은 곳, 주택접도율이라고 하는 것은 도로와 접하고 있는 건축물이 별로 없는 곳, 호수밀도는 주택이 빽빽하게 모여있는 곳을 알기 위해서 확인하는 것이라고 생각하면 된다.
이 3개 사항은 그럼 어떻게 알 수 있을까?
앞에서 살펴본 공간정보플랫폼(GISlaw)에서 전부 확인이 가능하다.
① 과소필지 확인
위 노후도분석때와 동일하게 실시한 후 토지형상을 보면 면적과 과소필지, 부적격토지 비율을 확인할 수 있다.
면적을 기준으로 하지 않고 필지 수를 기준으로 과소필지 / 전체 필지 수를 해서 비율이 40% 이상이 되는지 확인하면 된다.
② 주택접도율 확인
③ 호수밀도 확인
결국 요즘은 정보가 다 공개되어 있고, 이러한 것은 기본적으로 알고 투자를 해야되기 때문에 간혹, 유튜버나 어떤 투자회사에서 재개발 지정이 될 가능성이 높다고 알려주었는데, 그 지역이 위 조건을 확인해보았는데 충족을 하지 못한다면 그냥 사기나 헛소리라고 생각하고 본인이 직접 요건을 충족하면서 입지가 괜찮고 해당 구역 내 분위기를 확인해보고 투자하는 것이 리스크를 최소화 할 수 있는 방법이다.
오늘 알려준 재개발을 위한 요건들은 최소한의 기본요건이기 때문에 이것이 다 만족한다고 해서 당장바로 재개발이 진행되는 것은 아니고 재개발은 진행과정에서 오랜시간이 걸릴 수 있음을 알고 투자해야 한다.
장기간 오래 묵혀놓을 생각으로 하는 분이라면 미리 정비구역 지정 전에 해당 요건을 확인 후에 입지가 좋은 곳에 저렴한 금액으로 투자하는 것은 괜찮지만, 가격변동과 시장상황에 따라 흔들리지 않을 굳건한 멘탈을 가져야 할 것이다.
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