전세 월세 전환율 계산 방법

많이들 뉴스를 통해 잘 알고 있겠지만, 부동산 시장이 현재 거래량이 역대급으로 적고 가격도 조정을 보이면서 작년의 뜨거웠던 열기와는 꽤나 상이한 모습을 보이고 있다.

 

물론 하락을 논하기에는 아직 이른 것 같고, 이러한 원인 중에 여러 가지가 있겠지만 많은 사람들이 꼽는 주된 이유 중 하나가 바로 금리인상이다.

 

사람들이 전세를 사는 이유는, 본인의 돈을 온전히 지키기 위해서 또는 적은 전세대출 이자 때문에 월세보다 싼 가격으로 좋은 아파트에 입주해서 살 수 있는 것인데, 현재는 금리가 많이 올라 오히려 월세가 전세이자보다 더 싼 현상이 발생하게 되면서 전세에서 월세(반전세 포함)로 전환하고자 하는 수요가 많이 늘었다.

 

이에 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환되는 것은 어떠한 기준이 있는 것인지, 어떻게 계산하면 되는지 알아보고자 한다.

 

목차

 

 

 

 

전세에서 월세로 전환 시 계산

이를 계산하기 위해서는 '주택임대차 보호법'에 명시된 것을 먼저 확인해야 한다.

 

해당 법에서는 보증금을 월 단위의 차임(건물을 사용하는 대가로 지급하는 것)으로 전환하고자 할 경우에는 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 규정하고 있다.

 

① 대통령령으로 정하는 비율: 연 10%

② 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 비율 2%

    = 현재(3월 4일) 1.25% + 2% = 3.25%

한국은행 기준금리

 

즉, 전세에서 월세로 전환 시 ①과 ②중 낮은 비율인 3.25%의 비율을 곱한 값이 최대 월세로 받거나 내야 하는 금액이라고 생각하면 된다.

 

그럼 어떻게 계산해야 할까?

 

전세금에서 월세로 전환시의 보증금을 뺀 금액에 3.25%를 곱하게 되면 연 납부해야 하는 월세가 나오게 된다. 이 금액에서 12개월로 나누면 한 달에 내는 월세값이 나온다.

 

예를 들면 현재 전세금이 3억인데, 이를 월세로 전환하고자 할 시, 보증금을 얼마로 잡느냐에 따라 월세가 달라지는 것이고, 보증금을 5천만 원으로 잡게 되면 전세금 - 보증금 = 2.5억에다가 3.25%를 곱해주게 되면, 812만 5천 원이 된다.

 

이를 다시 12개월로 나누게 되면 677,083원이 된다. 즉, 전세금 3억에서 보증금 5천의 월세로 전환 시 월세금은 67만원 정도가 되는 것이다.

 

보증금 1억당 270,833원인데 27만 원의 월세라고 생각하면 계산하기 쉬울 것이다.

 

이마저도 어렵다면, 아래 링크에 계산하는 것을 올려둘 테니 전월세 전환율을 3.25%로 변경하여서 계산하면 된다.

▶ 전월세 전환 계산기

 

 

월세에서 전세로 전환 시 계산

그렇다면 월세에서 전세로 전환 시에는 어떻게 계산해야 할까?

 

일반적으로 임차인이 월세에서 전세로 전환하고 싶어하는 경우는 거의 없고, 임대인이 간혹 목돈이 필요해서 월세를 전세로 전환하고자 하는 경우가 있다.

 

이 부분은 전세에서 월세로 전환하는 것과 다르게 별도로 규정되어 있는 것이 없다.

 

따라서 임대인과 임차인이 상호 합의하에 정하면 되는데, 통상 시장 전환율이라고 하는 것에 따라 지역별로 상이하게 적용을 한다.

 

지역별로 본인이 지금 거주하는 지역의 전월세 전환율이 몇 퍼센트인지는 아래 통계청 사이트에서 확인하면 된다.

▶ 지역별 시장전환율 확인하기

 

지역별 시장전환율​

주의사항!!

예를 들어, 임대인이 전세에서 월세로 전환하는데 그 비율을 5%로 전환하였다고 해서, 임차인이 임대인에게 법을 어겼다며 고소를 할 수는 없다.

 

법령상 명시는 되어있지만, 과태료 등 이를 강제하는 것은 아니고 권고 수준이라고 정부에서 밝힌 바가 있다.

 

따라서, 어느정도 사람 사이의 계약으로서 원만하게 합의를 하기 위한 기준점을 제시해준 것이지 법정구속력은 없다는 것이다. 임대인이 이를 지키지 않아도 어찌할 수는 없다는 것.

 

 

또, 계약갱신청구권을 사용했을 경우, 즉 2년 전세를 살고 추가 2년을 전세를 더 산다고 임차인이 임대인에게 통보했을 경우에 임대인은 임차인의 동의없이는 전세를 월세로 전환할 수 없다.

 

계약갱신은 기존의 계약 조건을 그대로 갱신하는 것으로 보기 때문.

 

마지막으로, 당연한 얘기겠지만 기존 임대계약 중이거나 연장을 했을 시에만 해당 전월세 전환율을 적용하는 것이고, 새로 계약을 할 시에는 임대인과 임차인이 합의를 통해 정하게 된다.

 

 

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