종합부동산세 과세 대상, 세율, 계산 방법(계산 사이트 포함)

종합부동산세는 일반적으로 소위 말하는 부자(?)들이 내는 세금이라고 20년까지만 해도 많은 사람들이 크게 신경 쓰지 않고 잘 모르는 세금이기도 했다.

 

하지만, 21년까지 부동산이 크게 상승하면서 가만히 있다가 얼떨결에 종합부동산세를 내는 경우도 있고 의외로 해당되는 사람들이 꽤나 있다.

 

일부 계층만 내는 세금이라 부정적으로 바라보는 이들도 있는데, 나도 자산을 갖춰서 종합부동산세(이하 종부세)를 내는 사람이 되야겠다 라는 생각을 가지는 것도 괜찮지 않을까 싶다.

 

목차

 

 

 

 

종합부동산세 과세대상

일반적인 주택의 경우에는 1세대 1주택자는 공시지가 기준 11억 원, 2주택 이상인 경우에는 공시지가의 합계가 6억이 넘어가면 종부세를 내야 한다.

 

즉 2주택 이상이 되면 종합부동산세 대상이 될 확률이 현저히 높아지는 것이다. 

 

아니 2채 합쳐서 공시지가 6억이 넘으면 종부세를 내야 하고 1채 11억짜리 가지고 있으면 종부세를 안내도 되는 건 오히려 불공평한 것이 아닌지 의문을 가질 수 있다.

 

정부 입장에서는 1채를 소유한 사람은 실거주자로 어느 정도 보호를 받을 권리가 있지만, 2채가 넘어가는 사람은 투기꾼으로 바라보는 경향이 있기 때문에 그러한 것이라고 생각해야 한다.

 

'불만이면 너도 1채만 가져'라는 마인드?

 

아무튼, 종부세는 주택뿐만이 아니라 토지도 대상이 되는데 유형별로 공제액이 상이하다.

유형별 과세대상	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	6억원 (1세대 1주택자: 11억원)
종합합산토지(나대지, 잡종지 등)	5억원
별도합산 토지(상가, 사무실 부속토지 등)	80억원

참고로 부부 같은 경우, 공동 등기로 주택을 소유하고 있고 다른 주택이 없다고 하면 신청에 의해 1세대 1주택자로 간주한다. (원칙상은 개인별로 과세대상이 되기 때문에 각자 6억의 한도로 적용 받음)

 

 

종합부동산세 세율

위 세율은 합산한 공시 가격 기준이다.

 

그렇다면, 종합부동산세는 단순히 합산한 공시 가격에서 공제금액을 빼고 해당되는 구간에 세율을 곱해주면 끝일까?

아쉽게도 그렇지가 않다.

 

토지는 별도로 링크를 통해 확인하고 우선은 주택에 대해서만 한 번 알아보자.

▶ 세액계산 흐름도 보기

 

 

종부세 계산방법

① (주택 공시 가격의 합 - 공제금액) = A(종부세 과세표준)

 

② A x 세율 = B(종부세액)

 

③ B - 재산세 중복분 = C(산출세액)

 

④ C - 세액공제 - 세부담 상한 초과액 = 납부할 세액

 

o 세액공제의 경우, 1세대 1주택자만 가능하며, 보유 년수와 연령에 따라 산출세액에 일정 비율이 공제된다.

- 보유: 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%)

- 연령: 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%)

   * 중복 적용 가능(한도 80%)

 

예를 들면, 1세대 1주택자인 사람이 8년 보유하였고 연령이 72세라고 가정을 하면 ① ~ ③의 과정을 거치고 나온 결괏값(산출세액)에 x (20% + 40%)가 공제되는 것이다.

 

즉, 산출세액에 60%는 공제가 되고, 40%만 납부할 세액이 되는 것이다.

 

o 세부담 상한 초과액은, 이전 연도에 내가 낸 세금에 비해 올해 세금이 너무 많이 오르게 되었을 때 어느 정도 부담을 덜어주고자 상한선을 정해놓은 것이다.

 

아무래도, 머리가 아파서 그냥 알아서 계산해주면 좋겠다고 대부분 생각할 것이다.

 

그래서, 계산을 해주는 사이트를 아래 링크에 걸어두었으니 입력해서 예상 종부세액을 확인하면 된다.

 

종부세 계산기

 

 

<종부세 계산기 사용 화면>

하나씩 차례로 입력하면, 앞에서 설명한 계산식에 있는 것들이 다 포함되어 계산이 되는 것을 볼 수 있을 것이다.

 

깔끔하게 잘 만들어 놨고, 또 1세대 1주택자가 11억까지 공제되는 것이 작년에 바뀌었는데, 아직 9억으로 반영된 사이트들도 있으니 다른 사이트 이용 시에는 잘 확인해야 한다.

 

 

▶ 아파트 공시지가 조회 사이트 / 확인방법

아파트 공시지가 조회 사이트 / 조회 방법

 

▶ 양도세 계산방법 및 다주택자와 1주택자 비교

양도세 계산 방법과 다주택자 양도세 중과, 다주택자와 1주택 비과세 비교(필요경비, 장기보유특

 

▶ 주택 취득세 정리 / 계산기

부동산 주택 취득세 한 번에 깔끔하게 정리(주택수별, 지역별 구분) + 부동산 취득세 계산기