21년 12월 경기도 안양시 부동산 공부(3/3) - 수요와 공급 및 대장아파트, 저평가아파트 찾기

21년 12월 경기도 안양시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)

※ 경제적 자유를 위한 소양 쌓기(부동산 지역 분석) 지역: 경기도 안양시 경기도 안양시는 만안구(서쪽), 동안구(동쪽)으로 2개 구로 나뉘어 있으며, 기본적인 위치는, 경기도 서남부에 속하며,

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21년 12월 경기도 안양시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 자연환경, 학군)

2021.12.22 - [부동산 지역 공부/경기도] - 21년 12월 경기도 안양시 부동산 공부(1/2) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리) 4. 인프라 <현재> 평촌, 범계역 부근으로 백화점, 아울렛, 마트 등이 있으며 당

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<수요>

1. 청약경쟁률

최근 분양한 아파트의 청약경쟁률 살펴보기.

<평촌 엘프라우드 경쟁률>

<평촌 트리지아 경쟁률>

1순위 해당지역 마감에 당첨가점을 보면 청약열기가 아직까지는 뜨겁다.

12월부터 조금 달라지는 분위기라고 하니, 이 부분은 이 이후 청약 경쟁률을 한 번 봐야할 듯 싶다.

2. 미분양

당연히 21년도 이 뜨거운 부동산 열기속에 수도권 지역에 미분양이란 있을 수 없다.

<공급>

1. 입주예정물량

<22년 1월 ~ 24년 12월 입주예정물량>

결국 3년간의 수요량을 대략 9,000세대로 잡았을 시 총 공급되는 7,600여세대에 비해 많기 때문에 향후에도 공급이 조금 부족한 모습이지 않을까 생각이 된다.

결국, 기본적인 경제원리인 수요와 공급만 따져봐도 큰 리스크는 없을 듯 하고 앞서 지역 분석 1/3 ~ 2/3에서 미래 변화하는 입지 자체도 장래가 괜찮아 보인다.

공부 차원에서, 앞에 분석한 내용을 토대로 어느쪽에 대장아파트가 있을지 유추해보자.

현재의 대장아파트는 미래 변화보다 현재까지의 입지만을 가지고 생각을 해보면,

- 서울 진입에 유리하면서

- 학군, 학원가가 잘 형성되어 있으면서

- 계획적인 개발을 통해 상권이 잘 형성되어 있는 곳

범계역, 평촌역 남쪽일대 어딘가이지 않을까 판단이 된다.

(다만 평촌은 1기 신도시로 아파트 연식이 다 오래되었기 때문에, 신축아파트가 비교적 안좋은 입지에 있어도 가격이 더 높을 수는 있을 수 있을 것 같다.)

우선 동으로 봤을 때는, 평촌동이 가장 비싼 아파트 즉 대장아파트가 있을 확률이 높은 것 같긴하다.

세부적으로 한 번 살펴봐야겠다.

안양시 내 평당가 4,000만원 이상인 아파트의 분포를 나타낸 지도이다.

예상한대로, 범계역 남쪽 학원가 근처로 높은 가격대의 아파트가 형성되어 있다.

반면에, 위쪽 안양종합운동장 부근에 고가의 아파트가 형성되어 있는데, 이 아파트들은 이름만 봐서는 절대 신축이 아닌 것 같은데, 그렇다면 기존 입지는 범계쪽이 더 좋아서 아직까지는 가격이 더 높을 것 같은데? 라고 생각하며 찾아봤다.

역시나, 80년대 지어진 곳으로 재건축 예정인 단지였다.

정리를 해보면, 기존에는 튼튼한 학군, 학원가와 역세권으로써 범계역 일대가 대장아파트들이 포진한 단지를 이뤘으나, 연식이 오래되고 향후 미래 교통환경이나 주변 자연환경 등을 고려하여 종합운동장 부근의 신축아파트들이 대장아파트로서의 역할을 하지 않을까 싶다.

그렇다면, 저평가되었거나 향후 미래가치가 있는 아파트는 어떤 아파트일까?

앞에서 보았듯, 내가 보았을 때 좋은 아파트는 결국 다른사람이 볼 때도 좋은 아파트고 수요가 많기 때문에 이미 가격이 많이 올라있고, 투자로서는 적절하지 않다고 판단이 된다.

(물론 안양시 자체는 수급이나 미래환경을 봤을 때, 리스크는 크게 없을 것 같다고 생각한다. 다만 효율적인 투자를 하기 위해서는 당장은 많이 안올랐지만 잠재력 있는 놈을 찾는게 필요하다.)

또 미래 변화를 고려했을 때는 동안구가 아닌 만안구쪽의 아파트를 주의깊게 보는 것이 어떨까 생각한다.

관안역이나 안양역 인근의 아파트는 향후에는 월판선을 위한 역이 신설되기 때문에 2개 호선에 대해 이용할 수 있게 된다. 기존의 1호선으로는 위쪽으로 석수역에서 신안산선으로 환승을 하여 서울 북쪽으로 갈 수 있고, 월판선으로는 판교까지 갈 수 있게된다.

특히 안양역 인근은 이미 상권이 잘 형성되어 있고 재개발도 추진중이기 때문에 향후 상권이나 교통면에서는 매우 좋은 환경이 될 것이다.

물론, 이 인근도 아파트 값이 싸다고 할 수 없지만, 모든 것이 개발되고 값이 올랐을 때에 비하면 매우 저렴한 가격이지 않을까 생각한다.

나의 공부를 위해 작성한 것이기 때문에 구체적인 물건자체는 개인이 공부해서 알아보시길...