22년 1월 위례 신도시 부동산 공부(3/3) - 수요와 공급 및 대장아파트, 저평가아파트 찾기

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22년 1월 위례 신도시 부동산 공부(1/3) - 지역분석(인구, 교통환경, 일자리)

 

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22년 1월 위례 신도시 부동산 공부(2/3) - 지역분석(인프라, 자연환경, 학군)

 

 

 

 

 

 

 

수요와 공급

<수요>

o 청약경쟁률

 

<위례 자이 더 시티>

21년 1월 청약

21년 1월이 마지막 분양이라서 최근 수요를 알기는 어려울 것 같다.(21년은 아주 핫한 시기였기 때문에 경쟁률은 어마 무시하다.)

 

 

o 미분양

서울, 경기도는 최근 들어 조금 주춤한 면이 있지만,  그동안 아주 핫한 곳으로 시세를 이끌었기 때문에 미분양은 당연히 찾아볼 수 없다.

 

 

 

 

 

<공급>

위 입주물량은 서울 송파구, 경기 성남시 수정구, 경기 하남시 전체의 입주량인데 이를 다 더한 값도 여전히 수요에 비해서 부족한 모습이다.

 

 

정확히는 위례에는 22년 2월에 호반써밋송파 1차(689세대)와 호반써밋송파 2차(700세대)만이 향후 3년 내 입주예정.

사실 서울이나 수도권 대부분은 공급 부족이기 때문에 지금은 공급으로 인한 가격의 하락이 있기는 매우 어려운 상황이다.

 

다만, 금리인상, 인구감소 등 다른 요인으로 인해 가격이 변동이 있을 수는 있겠지만 근본적인 공급 문제가 해결되지 않는다면 결국 다시 가격은 오를 가능성이 높지 않을까 생각한다.

 

 

 

 

 

 

대장아파트 찾기

신도시이기 때문에 재개발도 없고 특정 일자리가 있는 것도 아니기 때문에, 상권이 집중되어 있거나 향후 교통환경의 변화에 직접적인 영향을 받을 수 있는 지역이 호재를 힘입어 가격을 이끌고 있지 않을까 생각한다.

 

위례는 중앙광장 라인으로 남북으로 주상복합 아파트 단지가 형성되어 있고 그 주변으로 일반 아파트들이 있는데, 주상복합이 아무래도 상권을 바로 이용할 수 있고 비교적 신축인 경우가 있어서 가격이 더 높게 형성되는 경우가 있는 것 같다.

 

하지만, 개인적인 생각으로는 이러한 곳보다는 대단지이면서 상권, 학교, 추후 교통환경 변화 시 주요한 입지를 가지는 곳은 꿈에그린 아파트 인 것 같다.

 

 

 

물론, 보다 보니 위례는 어느 특별한 눈에 띄는 대장아파트가 가격을 견인해준다기보다는 다 같이 어깨동무해서 가고 있는 느낌?? 앞으로 가는지 제자리 있는지는 모르겠으나, 여튼 완전 베드타운의 신도시로서, 다들 비슷한 입지와 비슷한 연식의 비슷한 아파트인 느낌이다..

 

관련해서 위례 커뮤니티나 카페글도 찾아보니, 여기가 대장이다 저기가 대장이다 싸우는 모습이 많이 보이는데, 그만큼 누가 눈에 띄게 너 정말 잘났다라고 하는 아파트는 딱 말하긴 힘들듯 하다. 

(개인적으로 위에 가격 표기한 아파트들이 입지상 괜찮아 보이는 정도)

 

 

 

 

 

 

저평가 아파트, 미래 유망한 아파트 찾기

위례는 이 자체만을 분석하기엔 면적이 좁기도 하고, 고만고만한 아파트인데 가격은 싸지 않아서 저평가라고 할 말한 아파트를 찾기가 상당히 어려운 것 같다.

 

위의 5개 단지가 미래에도 더 유망할 것 같고, 북쪽의 장지천일대 아파트들이 그 다음으로 괜찮지 않을까 생각한다.(교통환경 변화 시 괜찮은 입지, 호수공원으로 인한 조망, 산책 등 자연환경의 변화)

 

결론은 현재는 딱히 저평가된 아파트를 찾기는 어렵고, 굳이 투자를 하자면 나름의 대장아파트 쪽에 하는게 낫지 않을까 하는 생각이다.(위례 안에서의 나름 외곽 아파트도 중심부에 비해 그리 많이 싸진 않고, 입지생각 시 저평가가 아닌 그냥 그 가격인 느낌)